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부동산투자의 신 틈새시장, 캠코 공매에서 찾자!

최근의 부동산시장에 대한 전망을 놓고 전혀 다른 상반된 주장이 시장에 존재하고 있다.
2010년이나 2011년 부동산시장에 가격폭등이 몰아친다는 낙관론적 시각이 있는 반면, 정반대로 폭락의 조짐이 잉태되고 있다는 비관론적 시각이 대립하고 있다.
두 가지 주장 모두 객관적인 자료와 수치를 적용하여 자신만의 논리와 분석을 통하여 도출해 낸 주장일 테지만 공·경매투자자의 입장에서는 양자의 주장에 대하여 나름의 시각으로 분석하여 옥석을 골라 낼 정도의 능력을 키워야 한다.

부동산 시장을 전망하는데 유용한 툴은 다음 몇 가지로 요약된다.
(1) 금융시장의 안정성과 금리수준
(2) 인구통계학적 변화
(3) 정부정책의 방향
(4) 시장 참여자의 주관적 가치관
그중에서도 인구통계학적 변수가 주목받고 있는데 위 네 가지 변수를 잘 판단해 보면 시장의 흐름을 파악하여 투자판단을 내리는데 많은 도움이 될 것이다.

현 상황에 대한 필자의 견해는 이렇다.

정부는 2009년 9월 7일 투기지역인 서울 강남3구에 국한되어 있던 DTI규제를 서울과 수도권으로 확대하고, 이어서 DTI를 제2금융권에도 적용하도록 하자 시장은 숨을 죽이고 눈치 보기 작전에 돌입하였다. 강남의 재건축아파트는 2007년 사상 최고치였던 시점의 가격을 상향 돌파한 단지가 나오고, 전고점의 90%까지 회복한 단지가 속출할 정도로 급등세를 연출하였으나 정부의 잇단 금융규제책으로 인해 하락세로 돌아섰다.
시장이 과열되고 있다는 판단 아래에서 취해진 정부의 대책은 일면 수긍이 가나 시장의 자연스런 흐름을 거스른다는 측면에서 볼 때 바람직스런 조치는 아니라는 생각이다.
왜냐하면 2009년 하반기로 접어들면서 금융위기 이후 한국경제의 펀더멘털이 건실하다는 점에 대하여 대내외적으로 인정받고 있고, 경기회복에 대한 믿음과 확신이 시장참여자 사이에서 공감대를 형성한 것이 자연스럽게 시장의 상승세로 이어진 것이기 때문이다. 이러한 공감대에 더하여 저가매물이 소진되면서 사이클상으로 지난 2년간의 가격 하락세가 멈추고 완만한 상승을 이어가던 시점이었기에 일부 재건축단지의 과열을 시장 전체의 불안으로 판단하기에는 성급한 면이 있지 않았나 하는 것이 필자의 생각이다.
더구나 일시적인 정부의 규제정책에 의하여 시장이 안정 내지는 조정되었던 경험은 과거에도 계속하여 있어 왔기에 향후 조정장세가 언제까지 지속될 것인가에 대한 의문은 있다.

객관적으로 볼 때 한국의 주택시장은 이제 피크를 지난 것으로 보인다.
그 중에서 가장 큰 변수중의 하나는 바로 베이비부버의 은퇴시기가 코앞으로 닥쳤다는 것이다. 한국 경제성장의 주역이었던 그들 세대의 은퇴는 한국 부동산시장에 전혀 경험해보지 못한 엄청난 결과로 다가올 가능성이 있다.



2009.10.23자 매일경제신문 기사

2007년도 통계청 자료에 따르면 우리 경제성장의 주역이었던 1955~1963년의 출생인구는 전체인구의 약 15%인 715만 명에 이른다.
이들은 2011년부터 매년 약 25~40만 명 이상이 순차적으로 은퇴하게 되는데 베이비붐 세대가 든든한 버팀목으로 뒤를 받쳤던 주택 등의 자산가격이 은퇴를 기점으로 떨어지기 시작하고 이들이 수요자에서 공급자로 바뀌게 될 가능성이 높다.
이는 일본의 사례에서 극명하게 교훈을 얻을 수 있는데 일본 전체인구의 5%에 지나지 않은 ‘단카이세대’의 은퇴충격이 일본사회에 미친 영향과 비교하면 우리의 경우 그 폭발성을 가늠해 볼 만하다.
물론 일본의 경우와 단순 비교하는 것은 의미 없는 일이라거나 각자의 처한 현실이 다르므로 큰 충격으로 다가오지 않는다면 다행스러운 일이겠지만 그 가능성에 대한 대비는 반드시 필요하다.

또 하나의 변수는 저 출산과 그로인한 총인구의 감소에 따른 문제이다.
2008년 한국 여성의 출산율은 1.19명으로 사상 최저수준으로 떨어졌다. 2007년 황금돼지해의 특수로 1.26명으로 반짝 상승을 보이기도 했지만 여전히 전망은 밝지 않다.
통계청의 예상으로 우리나라의 인구는 2018년 4,934만 명을 정점으로 감소할 것으로 추정한다.
이런 이유로 인해 향후 부동산시장이 예전과 같은 활기를 띄기는 어려울 것이라고 보는데 이의를 달 사람은 아마 없을 것이다.
그러나 모든 것을 부정적인 시각으로 볼 필요는 없다.

적지 않은 금액을 투자해야 하는 부동산투자의 속성상 자신만의 분명한 투자 철학이 필요하다.
그러나 공·경매투자자의 경우라면 큰 물결의 흐름을 감지하고는 있되 작은 파도의 흐름에 따라 움직이면 된다.
국토해양부 조사에 따르면 2009년 9월 말 현재 전국적으로 미분양 아파트가 약 12만 6천 여 채에 이르고 있다. 그나마 사상최대규모였던 지난 3월 말의 16만 5천 여 호에서 지속적으로 감소한 것이다. 그러나 그 속내를 들여다보면 주택의 수요가 크지 않은 수도권 이외의 지방이 전체 미분양의 83.4%를 차지하고 있어 미분양 사태가 주택시장 전체로 보면 커다란 변수로 작용하지 못하고 있음을 알 수 있다.
주택가격 폭락을 예상하는 사람들이 주장하는 미분양 변수는 고려의 대상이 아니며, 여전히 수도권의 일부지역과 서울의 중심부는 주택수요가 공급을 초과하고 있다는 사실이다.

최근 부동산시장에서 읽혀지는 하나의 트랜드는 중심부 선호현상이다.
서울시의 경우 이명박 전 시장 재직 시 시작된
<뉴타운 사업>
과 현 오세훈 시장의
<도심재창조구상>
으로부터
<한강르네상스구상>
에 이르기까지 도심 재건사업이 차질 없이 진행되어 현재보다 훨씬 경쟁력 높은 도시로의 변화가 예상된다.

이러한 현상은 일본을 비롯한 주요 선진국의 경우 이미 도시외곽의 대규모 신도시 개발을 통한 주택공급을 포기하고 도심의 활성화를 통한 도심주택공급정책으로의 전환 추세에서도 확인할 수 있다. 위에서 살펴 본 바와 같이 부동산가격의 하락요인은 상존하고 있다.

그렇다고 해서 부동산시장을 떠나거나 투자를 포기할 필요는 없다.

공·경매투자자로서 시장에서 Survival 하기 위해서는 자신만의 시각과 주관을 가지고 철저한 분석과 이론으로 무장해야 한다.



어느 사업이나 장사에도 리스크요인은 있다. 리스크를 줄이려는 노력으로 접근하는 것이 투자자의 올바른 선택이지 리스크를 회피하고자 한다면 업계를 떠나는 방법 외에는 선택의 여지가 없지 않겠는가?

PART 1. 공매일반

ChapterⅠ 공매 따라잡기
Ⅰ. 공매의 정의
1. 공매의 개념
2. 캠코 공매와 경매와의 차이점

Ⅱ. 한국자산관리공사
1. 연 혁
2. 주요 업무

Ⅲ. 공매의 절차
1. 의의
2. 공매입찰의 방법
3. 압류 - 국세징수법 조항을 중심으로

Chapter Ⅱ 공매의 법정기일과 배분
Ⅰ. 조세채권의 정의
1. 조세채권의 정의
2. 조세채권의 특징

Ⅱ. 조세채권의 법정기일
1. 법정기일의 정의
2. 조세별 법정기
3. 조세 상호간의 순위

Ⅲ. 배분순위와 배분금액

1. 배분순위
가. 제 1순위 : 집행비용과 비용상환청구채권
나. 제 2순위 : 소액임차인의 최우선변제금과 근로자 임금채권
다. 제3순위 : 당해세
라. 제 4순위 : 조세채권과 담보물권 등
마. 제 5순위 : 일반임금채권
바. 제 6순위 : 공과금채권
사. 제 7순위 : 일반채권

PART 2. 실전공매입찰기

Chapter Ⅰ. 서울 대방동의 물먹은 반지하 빌라
Chapter Ⅱ. 충북 청원군의 대지권 없는 공장 건물
Chapter Ⅲ. 경기도 동두천의 대지권미등기상가 낙찰사례
Chapter Ⅳ. 서울 전농동의 공유지분 지하상가 낙찰사례
Chapter Ⅴ. 충남 보령의 아파트 6건 낙찰사례
Chapter Ⅵ. 명도대상이 불확실한 수원의 오피스텔 낙찰사례