부동산 개발에 관심이 있는 모든 사람들이 꼭 봐야 할 책! 법률을 제대로 알고 적용 재산을 지키고 증식시키는 노하우를 부동산 개발 분야에 최초로 접목시킨 매일경제의 법테크 시리즈! 법률적 리스크의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다! 아무도 말해주지 않는, 오직 김재권만이 말해주는 부동산 법률적 리스크! 《부동산 개발 법테크》에만 있는 부동산 개발의 모든 해법

부동산의 꽃, 디벨로퍼, 그러나 성공의 댓가가 큰 만큼, 실패의 골도 깊은 하이 리스크, 하이 리턴(High Risk, High Return)의 원칙이 적용되는 부동산개발에 실패하지 않는 법을 알려주는 책!

불과 수년전까지만 해도 아파트시행사업을 비롯하여 복합시설, 골프장, 리조트 등 다양한 형태의 부동산개발사업이 전국적인 붐을 이루었다. 그러나 미국에서 시작된 세계적인 금융 위기와 과잉 공급에 따른 주택시장의 침체 여파로 대부분의 개발사업이 유보되거나 중단되어, 관련업체나 수분양자들이 도산 등으로 큰 피해를 보고 있다.
부동산개발은 낙후된 지역을 현대적으로 바꾸고 인간의 다양한 욕구를 최대한 충족시켜 준다는 점에서 긍정적이다. 그러나 실패하면 난개발로 인한 환경파괴, 관련자들의 연쇄 도산 등 사회적인 부작용이 만만치 않다. 이러한 부동산개발의 부작용을 최소화하고 긍정적인 기능을 최대화하기 위해서는 부동산개발에 필연적으로 수반되는 제반 위험을 효과적으로 관리하는 것이 중요하다.

부동산개발에서 반드시 알아두어야 하는 3가지 리스크! 시장리크스, 비용리스크, 그리고 법률적 리스크, 그러나 이 리스크를 제대로 정확하게 아는 이는 드물다. 시장리스크나 비용리스크가 법률 환경이 좌우하는 경우가 적지 않고, 계약서만 잘 써도 리스크를 회피하거나 상대방에게 전가할 수도 있다. 따라서 부동산개발사업의 리스크 관리에 있어서 법률적 리스크 관리가 가장 핵심이다.

부동산개발 과정에서 발생 가능한 리스크는 크게 시장리스크, 비용리스크, 법률적 리스크로 나눌 수 있다. 그중 법률적 리스크의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 리스크의 요인으로 작용하는 부동산시장 환경의 변화도 결국 정부의 정책에 좌우되고, 정책이라는 것도 법률의 제정이나 개정을 통해 이루어진다. 또한 토지매입계약, 금융대출계약, 설계·감리계약, 공사도급계약, 분양보증계약, 신탁계약, 분양계약 등 개발의 전 과정에 계약의 원리와 법률이 적용된다. 인·허가나 사업승인절차도 모두 건축법, 주택법, 국토의계획및이용에관한법률 등 공법에 의해 규율된다. 각종 계약관련 당사자간 분쟁은 민법상 채무불이행 내지 불법행위책임, 하자담보책임 등의 문제로서 종국적으로는 소송을 통해 해결되고, 제3자와의 분쟁, 즉 일조권침해, 소음, 분진, 건물손괴, 사생활침해, 영업손실 등의 주장도 불법행위로 인한 손해배상책임의 문제로서 역시 소송을 통해 해결된다.
이처럼 부동산개발의 단계별로 생기는 주요 리스크들은 법률 환경이 바뀌거나 합의로 해결되지 않는 한, 종국적으로 법률적 분쟁화 되어 소송을 통해 해결되므로 법률적 리스크로 귀착된다고 하겠다. 심지어 시장리스크나 비용리스크도 법률 환경이 좌우하는 경우가 적지 않고, 계약서만 잘 써도 리스크를 회피하거나 상대방에게 전가할 수도 있다. 따라서 부동산개발사업의 리스크 관리에 있어서 법률적 리스크 관리가 가장 핵심임을 알 수 있다.


법테크란 말은 요즘 일반화된 ‘재테크(財-Tech)’란 용어에서 차용해 왔다. 재테크란 ‘재산증식의 기법’을 말하는데, 백과사전적 의미는 ‘재무 테크놀로지’의 준말로 재무관리에 대한 고도의 지식과 기술을 뜻한다.

부동산개발 과정에서 생길 수 있는 제반 법률적 리스크를 제거하거나 최소화하여 개발 사업을 성공으로 이끄는 기법을 ‘부동산개발 법테크(法-tech)’라 칭할 수 있다. 이 재테크를 법률분야에 적용해 보면, ‘법률을 제대로 알고 적용하여 재산을 지키고 증식시키는 기법’을 법테크(Legal Technology)라 할 수 있고, 이를 부동산개발분야에 적용한 것이 바로 부동산개발 법테크이다.
필자는 지난 10여년의 세월 동안 부동산경매업무에서 출발하여 여러 건의 크고 작은 개발업무를 직접 경험했다. 10억 원의 펀드를 모집하여 주상복합아파트를 지었다가 분양이 잘 안 되는 바람에 투자금 전액을 날린 적도 있었다. 지역 상공인들이 만든 자본금 150억 원의 부동산투자개발회사의 기획이사로서 3년여 동안 건설회사 M&A, 복합도시개발사업, 골프장 개발사업, 기타 수십 건의 프로젝트에 직접 참여해 보기도 하였다. 성공과 실패를 두루 경험한 결과 개발은 아무나 하는 것이 아니라는 사실과 개발로 성공하려면 얼마나 치밀한 준비가 필요하며, 개발실패로 인한 후유증이 얼마나 심각한가를 말 그대로 ‘온몸’으로 깨달았다. 그렇게 고통과 시련의 세월을 보내고 난 뒤, 몇 해 전부터는 부동산·건설 전문 변호사라는 본업으로 돌아와 일에 전념하고 있다.
시행사나 건설회사 등의 자문과 소송, 유치권 등 경매 관련 소송, 일반 부동산거래와 관련한 소송, 재건축·재개발 관련 소송, 아파트 하자 소송, 일조권 소송 등 부동산·건설 분야의 소송을 주로 수행하면서, 저술과 칼럼 및 강의를 통해 보다 전문화되고 고급화된 서비스를 제공하고자 애쓰고 있다.
그런데 책을 쓰거나 강의 및 소송을 위해 관련 분야의 서적이나 인터넷상의 글과 논문을 살피는 과정에서, 부동산개발 등 부동산 관련 분야에 관해 법률전문가가 쓴 책이나 글이 거의 없었다는 점이 놀랍고도 의아했다. 특히 부동산개발의 성패를 좌우하는 법률적 리스크를 관리하는 기법에 관한 내용은 전무하였다. 기껏 부동산개발 분야의 학자나 실무가들이 전체적인 리스크 관리를 논하면서 간략히 언급하고 넘어가는 정도였다. 부동산 관련 전문 법조인이 적지 않음에도 아직 그 성과물이 나오지 않는 것에는 여러 가지 이유가 있겠지만, 산전수전 겪으면서 체득한 노하우를 쉽사리 내놓기 어려울 수도 있다는 생각이 들었다.
그러나 필자의 생각은 다르다. 우리나라 부동산법률 분야의 발전을 위해서는 저마다의 성과물을 내놓고 공론에 부쳐 계속 업그레이드를 해 나가야 한다. 그런 차원에서 부끄러운 정도이지만 그동안의 실무경험을 토대로 이 분야를 체계화하는데 도전해 보기로 하였다. 이에 필자는 수년전부터 개발관련 체험과 자문 내지 소송경험을 토대로 《부동산개발사업부지의 권리분석론》이라는 소책자를 만들어 ‘부동산실무 아카데미’에서 강의를 해 왔고, 작년부터 건국대 부동산대학원에서 ‘부동산 권리분석론’ 강의 교재로 활용해 왔던 것을 보완하고 종합하여 이번에 책으로 펴내게 되었다.


《부동산 개발 법테크》에서만 말해주는 5가지 시크릿! 정확한 타킷과 목표, 그리고 위험을 최소화 하는 노하우를 전해 주는 책

① 제목이 ‘부동산개발 법테크’이지만, 내용은 주로 부동산개발사업부지를 모색 및 확보하는 과정에서 생길 수 있는 법률적 리스크를 어떻게 회피(Hedge)할 수 있느냐에 초점이 맞추어져 있다.
② 부동산개발사업부지를 확보하는 과정에서 실무상 직접적으로 부딪힐 수 있는 리스크들을 최대한 추출하여 논의의 대상으로 삼았다.
③ 위와 같이 추출된 리스크의 관리 방안에 대하여 관련 판례나 법률 및 이론을 논거로 제시하고 현장 사진을 실어 생생한 분위기를 살렸으며, 소송실무사례를 들어 입체적으로 이해되도록 노력하였다.
④ 법학을 전공하지 않은 분들의 이해를 돕도록 어려운 법률용어는 각주 등을 이용하여 가능한 한 개념설명을 덧붙였다. 그리고 판례는 사건번호 등을 기재하고 법률은 괄호나 각주를 통해 명칭과 조항을 명기함으로써 대법원 종합법률정보 사이트에서 판례전문이나 법률검색이 쉽도록 하였다.
⑤ 이 책은 주로 부동산개발업 관련자, 건설회사의 법무 및 용지 담당자는 물론 개발금융 및 신탁 담당자, 사업부지를 중개하는 중개업자, 토지매입용역 담당자, 행정관청의 인·허가 담당자, 부동산개발관련 소송이나 자문을 하는 변호사, 법무사 등을 위해 만들어졌다. 그러나 개발업자에게 부동산을 처분하거나 매도청구 내지 수용을 당하거나 개발로 인하여 피해를 보는 일반인들이 자신의 권리를 최대한 보호받기 위해서도 활용의 가치가 있다고 본다.

이 책을 읽는 독자에게…

이 책은 부동산개발 법테크를 최초로 체계화한 것이다. 선행 연구에서 많은 도움을 받았지만 자료와 능력의 부족으로 좀 더 완벽한 체계화는 훗날의 과제로 미룰 수밖에 없었다. 더구나 부동산개발시장이 침체된 상황에서 이 책을 내놓는 것이 과연 적절한지 많은 고민을 했으나, 이런 시기일수록 호경기를 대비하여 준비하고 공부해야 한다는 관점에서 과감히 출간하기로 결심했다. 그리고 이 책과 함께 준비해 왔던 부동산 인·허가 법테크, 부동산건설 법테크, 부동산분양 법테크 등도 조만간 부동산개발 법테크 시리즈로 출간할 예정이다. 이 책은 물론 향후 출간될 부동산개발 법테크 시리즈에 독자 여러분들의 진정어린 충고와 질책을 바라마지 않는다.

part 01 부동산개발과 법테크
◇ 부동산개발은 ‘종합예술’
디벨로퍼(Developer)는 ‘마이다스의 손’인가 / 세계의 디벨로퍼들 / 부동산 개발이란 무엇인가 / 부동산개발의 유형
◇ 부동산개발의 단계
부동산개발은 ‘단계적 과정’ / 개발과정에 어떤 일을 하는가
◇ 부동산개발업 등록제도
부동산개발업의 문제점과 제도화의 필요성 / 부동산개발업의관리및육성에관한법률
◇ 부동산개발과정에서의 법테크의 필요성
리스크란 / 리스크의 발생원인 및 관리의 필요성 / 법률적 리스크 관리와 법테크 / 논의의 체계

part 02 부동산개발 법테크의 기초
◇ 부지분석과 법테크
부지법테크의 틀 / 부지확보, 쉽지 않다
◇ 부동산 개념 이해하기
부동산이란 / 토지 / 토지의 정착물 / 부합물, 종물
◇ 물권과 채권
물권과 채권의 의의 / 물권과 채권의 종류 / 물권과 채권의 변동 / 물권과 채권의 충돌
◇ 부동산 공부분석
부동산 공부분석, 왜 필요한가 / 부동산등기부 분석하기 / 토지이용계획확인서 분석하기 / 토지대장, 임야대장 등 분석하기 / 건축물관리대장 분석하기 / 지적도, 임야도 분석하기 / 지형도 분석하기
◇ 현장 확인의 중요성

part 03 매수협상 단계의 법테크
◇ 매수협상단계의 함정들 추출하기
◇ ‘알박기’토지, 어떻게 해결할까
알박기 현상과 문제점 / 주택법상 매도청구권 / 부당이득죄 / 손해배상책임 내지 부당이득반환책임 / 택지개발촉진법상 공공·민간 공동택지개발제도 / 주택재건축사업의 매도청구제도 / 개발법규상 수용제도 - 민간기업의 토지수용조건
◇ 소유자 불명인 토지
주택법상 공탁제도 / 민법 등의 부재자재산관리인제도 / 도시및주거환경정비법상 공탁제도(제45조) / 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률상 공탁제도(제14조) / 개발에관한각종특별법상 공탁제도(제21조) / 기타
◇ 임차인 등 점유자 내보내기
누가 내보낼 것인가 / 주택 및 상가건물임대차보호법 주의 / 임차인의 약속위반과 위약금, 위약벌, 제소전화해조서 / 점유이전금지 가처분 / 긴급을 요하는 경우의 명도단행가처분 / 명도소송 및 명도와 관련한 실무적 문제점
◇ 유치권 해결하기 ◇ 법정지상권 해결하기 ◇ 분묘가 있는 토지 ◇ 가등기, 가처분의 처리
◇ 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 가등기담보권의 처리 ◇ 예고등기, 경매개시결정의 등기, 환매등기의 처리 ◇ 종중소유의 토지 ◇ 법인, 조합, 법인 아닌 사단(재단) 소유의 토지
◇ 명의신탁된 토지 ◇ 공유토지 ◇ 무허가건물이 있는 토지 ◇ 타인이 경작한 농작물이 있는 토지
◇ 맹지 ◇ 경계가 불확실한 토지 ◇ 지적불부합지 ◇ 도로, 하천, 저수지, 구거, 관사 등 국·공유재산
◇ 송유관 기타 지하지장물이 있는 토지 ◇ 견고한 암반이 있거나 지반이 약한 토지
◇ 토양이 오염되었거나 불법 폐기물이 묻힌 토지 ◇ 소음 등의 공해시설, 혐오시설 인접 토지
◇ 송전탑, 송전선로, 변전소가 있는 토지
◇ 공법상 행위제한 있는 토지
개발행위를 직접 규제하는 공법상 행위제한 / 국토계획법상 행위제한 / 다른 공법상의 행위제한
◇ 민원

part 04 매매계약체결 단계의 법테크
◇ 계약체결 했다고 끝이 아니다
◇ 계약이 무효로 되는 경우
의사무능력자와의 계약 무효 / 반사회질서의 계약 무효 / 불공정한 계약의 무효 / 강행법규 위반 계약의 무효
◇ 계약이 취소되는 경우
행위무능력자와의 계약취소 / 착오에 의한 계약취소 / 사기, 강박에 의한 계약취소 / 채권자 취소 문제
◇ 계약이 해제되는 경우
부동산매매계약의 해제사유와 해제의 효력 / 계약금의 효력 / 위약금, 위약계약금, 위약벌의 효력 / 매매 등 쌍무계약에서의 해제권의 발생요건 / 가계약 및 가계약금의 효력 / 의향서(LOI, Letter of Intent)의 효력 / 양해각서(MOU, Memorandom of Understanding)의 효력 / 매매계약과 관련한 손해배상금의 과세여부 / 계약해제방법 등으로서 ‘내용증명우편’과 ‘의사표시의 공시송달’
◇ 대리권이 없는 자로부터 매수했다면?
대리권 일반 / 표현대리 / 부부간의 표현대리 / 협의의 무권대리
◇ 매수한 부지에 하자가 있다면?
민법상 매도인의 담보책임 / 관련 판례
◇ 계약서를 작성할 때, 꼭 확인해야 할 사항
매도인 본인과 계약할 때의 확인사항 / 대리인과 계약할 때의 확인사항 / 중도금, 잔금을 지급할 때의 확인사항 / 계약서 작성요령 / 계약체결 후 매도인의 해약이나 2중매매를 방지할 필요성 / 계약서 작성시 약관규제법 위반 주의 / 미등기 전매 / 업계약서, 다운계약서 / 양도소득세 부담특약의 유효성 / 건물멸실 후 매수와 부가세 절감 / 재외국민 소유의 부동산을 매수하는 방법 / 외국인 소유의 부동산을 매수하는 방법
◇ 토지 매입 용역계약을 체결할 때 주의사항

부록
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 / 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령 / 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행규칙