“지금까지는 ‘권리분석’만 잘하면 됐지만,
지금부터는 ‘배당표 작성’도 잘 해야 한다!
특히 NPL은 배당이 훨씬 더 중요하다!”

주택-상가건물과 근린주택의 배당문제까지를 다룬 최초의 배당 책

부동산 경매 배당의 등대 역할을 하는 『주택임대차보호법』과 『상가건물임대차보호법』의 시행령이 2014년 1월 1일자로 전면 개정되었다. 이 바뀐 시행령을 바탕으로 책 내용 전체를 완벽히 구성했다. 성공적인 경매 투자를 위해서 권리분석과 배당표작성은 동전의 양면과도 같지만, 현실은 권리분석의 중요성만 강조되고 있는 실정이다. 그러나 권리분석과 배당표 작성은 수레의 두 바퀴와도 같다. 어느 한쪽이 더 크거나 작아서는 성공경매에 이를 수 없다.
이 책은 부동산 경매의 다른 한축인 배당표 연구를 주제로 쓰여 졌다. 그 동안 전문가들의 영역으로 치부되어 왔던 배당표 작성을 스스로 해 볼 수 있도록 도와줄 것이다.

경매투자의 본질을 정면으로 해부한 책!

부동산 경매의 투자 본질은 수익률이다. ‘배당표 작성’을 완전히 이해하지 못하면 ‘수익률’은 산정 자체가 불가능하다. 부동산 경매 학습 중 하이라이트는 결국 배당표 작성으로 귀결된다. 배당표 작성은 등한시 한 채 권리분석만 파고들어서는 외발로 걷는 것과 같이 불안할 뿐이다. 온전한 수익(률)분석을 할 수 없기 때문이다. 배당표를 제대로 쓸 줄 알아야 인수주의와 말소주의가 판가름되고, 인수주의가 적용되는 선순위 권리자들의 권리내용과 채권액이 밝혀져야 수익률 분석이 가능해, 비로소 응찰 여부를 결정할 수 있다.
배당표를 작성하기 위해서는 사전에 알아야 할 특별법과 그 시행령, 법률이나 판례에 대한 정확하고도 해박한 지식의 습득이 필요하다. 특히 경매시장의 새로운 트렌드로 확실히 자리 잡은 『NPL 투자방법』 중 『배당금 수령법』을 생각해보면, 더욱 그렇다.
때문에 이 책에서는 기본부터 고난이도까지의 다양한 난이도의 배당 문제를 다루었다. 이 책을 펴는 순간 일반적인 배당표 작성 노하우는 물론이고 기존의 책들에서는 볼 수 없었던 수준 높고 독보적인 내용을 만나게 될 것이다. 아울러 ①~⑫를 바탕으로 『물건별-말소기준(연도)별-설정권리(저당권, 전세권, 가등기, 가압류)』별로 배당문제를 고민하였다.

① 일반적인 경우의 배당표 작성
② 토지별도등기 있을 때 배당표 작성연습
③ 소액최우선배당단계에서 안분배당표 작성연습
④ 법정지상권 성립 여지 있을 때 배당표 작성연습
⑤ 소액최우선배당 후 순위배당표 작성연습
⑥ 순위배당 후 안분배당표 작성연습
⑦ 순위배당 후 안분배당 후 흡수배당표 작성연습
⑧ 주거부분과 상가부분이 혼재되어 있는 근린주택의 배당사례
⑨ 주거용과 상가용으로 해석되는 오피스텔 배당사례
⑩ 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 때 배당사례
⑪ 상가건물임대차보호법이 적용될 때 배당표 작성
⑫ 주택과 상가건물에 관한 권리분석이 동시에 필요한 『근린주택』에 관한 배당표 연구와 작성연습 등

지역을 세분화하여 지방 물건에 도전하는 분들께도 도움을

전국을 『서울시-수도권-광역시-4개시』로 세분하여 비수도권 및 지방 독자들에게도 구체적인 참고가 되는 책이다. 기존의 배당관계 서적들이 그 대상을 서울특별시만을 중심으로 설명하고 있는 문제점을 과감히 탈피하였다. 배당표 문제를 지방까지로 확대하여 일목요연하게 정리하여 독자들의 이해를 높이려고 노력하였다. 아울러 배당에 관해 최근 개정된 특별법과 시행령의 내용까지를 반영하여 지역별, 물건별, 임대차보증금 규모별로 상세히 구별하였다.

p.409 Part 07 특수배당 해설 및 배당표 작성연습
Part 07은 『특수배당 해설 및 배당표 작성연습』을 통해서 독자 여러분들이 중급 이상의 배당 실력을 연마할 수 있는 이 책만의 자랑이다.

『① 소액이동배당
② 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
③ 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당
④ 소액최우선안분배당 후 안분배당
⑤ 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당
⑥ 소액최우선이동배당 후 순위배당
⑦ 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 안분배당
⑧ 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당
⑨ 순위배당 후 안분배당
⑩ 순위배당 후 흡수배당
⑪ 순위배당 후 이동배당 후 안분배당
⑫ 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당』으로 구성하였다. 적절한 지역배치와 사례를 통해 한 차원 높은 배당공부를 할 수 있을 것이다.

pp. 560~561 Part 08 실물로 공부하는 배당표 작성
Part 07과 함께 기왕에 발간되어 있는 어떤 ‘배당표’책에서도 시도하지 않은 대담한 부분이다. 물건과 지역을 달리하고, 말소기준권리 설정과 권리를 달리해서 독자 여러분들이 직접 배당표를 작성하고 나서 실제 배당표와 어떤 차이가 있는지를 확인할 수 있게 하였다. 또한 실제 배당표를 통해서 독자 여러분들이 알고 있었던 배당에 관한 지식 중 일부가 잘못되었다는 점도 발견하게 될 것이다.
『① 일괄경매 배당표
② 임차인 많은 NPL 다가구 배당표
③ 근린주택 배당표
④ 상가건물 배당표
⑤ 소액임차인의 보증금액이 최우선보호범위 아래일 때 배당표
⑥ 토지별도등기 배당표
⑦ 법정지상권 성립여지 있는 대지만의 배당표
⑧ 전세권이 최선순위일 때 배당표
⑨ 전세권이 후순위일 때 상가 배당표
⑩ 임차권 설정된 다세대 배당표
⑪ 지분 배당표
⑫ 당해세 배당표
⑬ 안분배당표
⑭ 흡수배당표
⑮ 소액최우선배당 무시하고 바로 순위배당한 배당표
⑯ 소액이동배당한 배당표, 안한 배당표
⑰ 하나의 사건번호로 일괄경매, 지분경매, 대지만 경매된 배당표
⑱ 채무자 잉여 배당표
⑲ 동시배당표
⑳ NPL 배당표
강제경매신청권자가 배당요구해야 배당되는 배당표
질권자에게 배당된 배당표
재경매사건 배당표
배당요구종기일 이후에 배당요구한 배당표
경매와 공매로 토지와 건물이 별도로 경매된 배당표
물건번호 17개로 경매된 배당표』를 배치하여 여러분들의 배당 실력 향상에 도움을 주고자 하였다. 페이지가 급격하게 불어나는 이유 때문에 배당표마다 상세한 설명을 덧붙이지 못한 점은 못내 아쉬운 점이다. 그러나 꼼꼼히 공부를 하고 배당표를 해석해보면 충분히 이해가 될 것이라는 믿음이 있다.

Part 01 경매·NPL 배당표 작성 원리
chapter 01 배당표 작성 원리, 권리자 유형, 배당 유형 … 18
chapter 02 경매.NPL 배당표 작성의 기본 … 31

Part 02 배당표 작성을 위한 기본적인 권리분석
chapter 01 등기부상 말소기준권리와 유형 … 44
chapter 02 인수주의 및 말소주의 … 50
chapter 03 부동산 등기부 권리 종류와 말소기준 유형 … 54

Part 03 특별법상 소액 임차인 최우선배당 방법
chapter 01 주택일 때 소액임차인 최우선배당 방법 … 104
chapter 02 상가건물임대차보호법 배당표 작성 원칙 … 153
chapter 03 근린주택 배당표 작성 기본 … 207

Part 04 점유자의 다양한 배당 문제 … 219

Part 05 물권이 배당기준일 때 배당문제
chapter 01 저당권이 말소기준일 때 배당문제 … 242
chapter 02 가등기가 경료되어 있을 때 배당문제 … 274
chapter 03 전세권이 경료되어 있을 때 배당문제 … 280

Part 06 채권이 배당기준일 때 배당문제
chapter 01 가압류가 배당기준일 때 … 294
chapter 02 가압류가 말소기준일 때 지역별·물건별 배당문제 … 324
chapter 03 소액배당 후 가압류 안분배당 상가일 때 … 356
chapter 04 가압류이고 근린주택일 때 배당문제 … 379

Part 07 특수배당 해설 및 배당표 작성연습
chapter 01 주택일 때 소액이동배당 … 410
chapter 02 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당 … 432
chapter 03 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당 … 441
chapter 04 소액최우선안분배당 후 안분배당 … 450
chapter 05 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당 … 460
chapter 06 소액최우선이동배당 후 순위배당 … 472
chapter 07 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 안분배당 … 484
chapter 08 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당 … 499
chapter 09 순위배당 후 안분배당 … 517
chapter 10 순위배당 후 흡수배당 … 526
chapter 11 순위배당 후 이동배당 후 안분배당 … 535
chapter 12 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당 … 546

Part 08 실물로 공부하는 배당표 작성
chapter 01 일괄경매 … 562
chapter 02 토지별도등기 … 596
chapter 03 법정지상권 … 598
chapter 04 전세권 … 600
chapter 05 임차권 … 606
chapter 06 강제경매기입등기가 말소기준 … 609
chapter 07 당해세 … 612
chapter 08 지분물건 … 614
chapter 09 안분배당 … 621
chapter 10 흡수배당 … 625
chapter 11 소액배당 없이 바로 순위배당한 경우 … 632
chapter 12 소액이동배당한 경우 … 635
chapter 13 소액이동배당 안 한 경우 … 638
chapter 14 일괄, 지분, 법정지상권 경매 … 640
chapter 15 채무자 잉여경매 배당표 … 647
chapter 16 동시배당 … 651
chapter 17 NPL 배당표 … 654
chapter 18 강제경매신청권자가 배당 요구해야 되는 사례 … 658
chapter 19 임차인이 많은 다가구 주택 배당표 … 661
chapter 20 재경매사건의 배당표 … 666
chapter 21 배당요구종기일 이후 배당 요구한 사례 … 668
chapter 22 배보다 배꼽이 더 큰 재경매 물건 … 670
chapter 23 경매와 공매가 진행된 토지·건물 별도 경매 사건 … 672
chapter 24 배당표 크라이막스 … 678

Part 09 엉터리로 작성된 배당(표) 바로잡기
chapter 01 배당이의에 관한 기본 개념 … 708
chapter 02 엉터리로 작성된 배당표들 … 711

Part 10 직접 짜 보는 배당표 - 작성연습
chapter 01 소액최우선배당 후 순위배당 … 736
chapter 02 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당 … 740
chapter 03 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당 … 744
chapter 04 소액 최우선안분배당 후 안분배당 … 748
chapter 05 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당 … 752
chapter 06 소액최우선이동배당 후 순위배당 … 756
chapter 07 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 안분배당 … 762
chapter 08 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당 … 768
chapter 09 순위배당 후 안분배당 … 772
chapter 10 순위배당 후 흡수배당 … 776
chapter 11 순위배당 후 이동배당 후 안분배당 … 780
chapter 12 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당 … 784

Part 11 직접 짜 보는 배당표 - 해답편
chapter 01 소액최우선배당 후 순위배당 … 790
chapter 02 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당 … 792
chapter 03 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당 … 794
chapter 04 소액최우선안분배당 후 안분배당 … 796
chapter 05 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당 … 798
chapter 06 소액최우선이동배당 후 순위배당 … 800
chapter 07 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 안분배당 … 803
chapter 08 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당 … 806
chapter 09 순위배당 후 안분배당 … 808
chapter 10 순위배당 후 흡수배당 … 810
chapter 11 순위배당 후 이동배당 후 안분배당 … 812
chapter 12 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당 … 814