잦은 개정으로 혼란을 야기하는 임대주택 관련법

임대주택을 주요 관심사로 하는 변호사가 판례 중심으로
명쾌하게 궁금증을 파헤친다!

높은 집값에 허덕이는 서민들에게 임대주택은 가장 큰 대안 중 하나다. 그러나 임대주택과 관련된 법은 유난히 잦은 개정을 거치며 임대사업자나 임차인들에게 혼란을 불러일으키고 있는 것이 사실이다.

예를 들면 이런 의문이 들 수 있는 것이다.
표준건축비에 부가가치세가 포함되어 있다는 의미는 무엇인가?
실제 투입한 건축비와 취득세 과세표준은 같은 것인가?
최초의 임대보증금 및 임대료 산정은
실제 투입한 건축비를 기준으로 할 것인가, 표준건축비를 기준으로 할 것인가?
기업활동의 잠재적 비용으로 간주되는 정상이윤은 임대사업자가 직접 시공한 경우에는
분양전환가격 산정 시 포함시킬 수 없는 것인가?

저자 임진욱은 건설, 부동산 사건을 주요 관심사로 하는 변호사이다. 이 책에서 그는 「임대주택법」의 이해를 돕기 위해 관련 판례를 덧붙여 설명하고 있으며, 위와 같은 의문 사항까지도 가감 없이 다루고 있다. 그는 임대주택과 관련한 법령의 정비 과정에 이런 부분이 반영되기를 바라며 이 책을 썼다.

이 책은 「공영주택법」, 「주택건설촉진법」, 「임대주택건설촉진법」, 「임대주택법」의 개정 경과 내용부터 「공공주택 특별법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 등 임대주택 관련 법과 법령을 총망라한 본문, 관련 별지 및 별표를 수록한 부록으로 구성되어 있다. 임대사업자는 물론이고 임차인들의 관련 법 이해에 도움이 될 것으로 기대한다.

머리말 … 4

제1장 총칙
1. 임대주택의 개념·······································································38
가. 현행법상 ‘주택’의 기본적 구분 … 38
나. 임대주택에 대한 대략적인 정의 … 38
다. 임대주택에 대한 대략적인 제도 변천 과정 … 39
라. 법률상 ‘임대주택’에 대한 정의 규정의 변화 … 41
1) 구 「공영주택법」 … 41
2) 구 「주택건설촉진법」 … 41
3) 구 「임대주택건설촉진법」 … 42
4) 구 「임대주택법」 … 42
5) 공공임대주택과 민간임대주택의 정의 규정의 변화 … 42
마. 현행법상 임대주택의 기본적 구분 … 44
1) 공공임대주택에 대하여 … 44
가) 공공임대주택의 기본적 개념 정의 … 44
나) 공공주택사업자의 기본적 개념 정의 … 44
다) 공공임대주택의 구분 … 45
(1) 공공임대주택에 대하여, 공공주택사업자가 이를 취득한 원인에 따른 구분 … 45
(2) 임대차 계약 목적에 따른 구분 … 45
2) 민간임대주택에 대하여 … 46
가) 민간임대주택의 기본적 개념 정의 … 46
나) 민간임대사업자의 기본적 개념 정의 … 46
다) 민간임대주택의 구분 … 47
(1) 민간임대주택에 대하여, 민간임대주택사업자가 이를 취득한 원인에 따른 구분 … 47
(2) 공공지원이 있는지 여부 등에 따른 구분 … 47
3) 「임대주택법」상, 임대주택의 기본적 구분 … 48
가) 개정 경과 … 49
나) 건설임대주택 … 49
(1) 공공건설임대주택 … 49
(2) 민간건설임대주택 … 50
다) 매입임대주택 … 50
라) 기타 … 50
(1) 전세 후 임대주택 … 50
(2) 장기전세주택 … 51
(3) 준공공 임대주택 … 51
(4) 토지임대부 임대주택 … 51
(5) 신혼부부 보금자리 임대주택 … 52
2. 임대주택 관련 법령···································································· 53
가. 임대주택에 관한 근거 법률의 지금까지의 대략적인 제정 및 개정 경과 … 53
1) 구 「공영주택법」 … 53
2) 구 「주택건설촉진법」 … 53
3) 구 「임대주택건설촉진법」 … 54
4) 「임대주택법」 … 55
5) 「국민임대주택건설 등에 관한 특별 조치법」 … 55
6) 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 … 56
7) 「공공주택건설 등에 관한 특별법」 … 56
8) 「공공주택 특별법」 … 56
9) 「민간임대주택에 관한 특별법」 … 56
나. 현존 또는 장래 있을 임대주택에 관한 근거 법률의 적용에 대하여 … 57
1) 공공건설임대주택에 대하여 … 57
가) 임대사업자가 공공주택사업자인 경우 … 57
나) 임대사업자가 공공주택사업자가 아닌 경우 … 57
2) 민간임대주택에 대하여 … 58
3) 「임대주택법」상 임대주택에 대하여 … 58
다. 2008. 3. 21. ‘전부 개정’된 「임대주택법」의 적용에 관하여 … 59
1) 법률이 전부 개정된 경우에 관한 일반적인 법리 … 59
2) 2008. 3. 21. 전부 개정된 「임대주택법」의 적용에 대하여 … 60
가) 분양전환 관련 … 60
나) 기타 … 61
라. 2008. 3. 21. 이후 ‘일부 개정’된 임대주택법령의 적용에 관하여 … 62
마. 기타 임대주택의 건설, 공급 등과 관련된 법률 … 63
바. 기타 다른 법률과의 관계 … 63
1) 공공임대주택의 경우 … 63
2) 민간임대주택의 경우 … 63
3) 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 64
4) 소결 … 64
3. 일반 주택임대차와 「임대주택법」상 임대주택 임대차의 차이···································65
가. 일반 주택임대차의 특징 … 65
나. 「임대주택법상」의 임대주택의 임대차의 특징 … 65
다. 임대차계약에 있어서 ‘차임’의 본질적인 법적 성격(=임대목적물의 사용, 수익의 대가) … 66
라. 공공건설임대주택에 관한 임대보증금의 장기, 대규모의 운용이익 … 67
마. 임대주택법 제17조 제5항, 「같은 법 시행규칙」 제7조 제1항 제8호에 규정하고 있는 ‘관리비’ 중 ‘수선유지비
바. 결론 … 68
4. 임대주택건설 촉진을 위한 제도··························································70
가. 일반적인 제도 … 70
1) 임대주택의 우선 건설 등 … 70
2) 임대주택의 건설 재원 … 70
3) 간선시설의 우선 설치 … 71
나. 민간 임대사업자의 임대주택 공급 유인 수단 … 71
1) 주택도시기금의 장기저리 융자 … 71
2) 택지의 우선 공급 및 공급가격 할인 … 71
3) 민간임대사업자의 제한적인 토지수용권 인정 … 72
4) 조세 감면 … 73
5. 임대주택의 임차인의 주거생활 안정을 위한 제도·················································· 74
가. 임대보증금에 대한 보증 가입 의무 제도 … 74
1) 「공공주택 특별법」 관련 규정 … 74
2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 관련 규정 … 74
가) 임대보증금에 대한 보증 가입 의무 … 74
나) 보증 대상 … 75
다) 보증의 가입 기간 … 75
라) 보증수수료의 납부방법 … 75
마) 보증수수료의 부담 비율 … 76
바) 보증계약의 해지 … 76
사) 가산 금리 … 76
3) 「임대주택법」 관련 규정 … 77
가) 개정 경과 … 77
나) 원칙 … 78
다) 예외 … 79
라) 보증 대상 … 80
마) 보증의 가입 기간 … 80
바) 보증수수료의 납부방법 … 81
사) 보증수수료의 부담 비율 … 81
아) 보증계약의 해지 … 81
자) 가산 금리 … 81
차) 과징금 … 82
나. 임대주택에 대한 저당권 설정 등의 제한 … 82
1) 「공공주택 특별법」 관련 규정 … 82
2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 관련 규정 … 83
3) 「임대주택법」 관련 규정 … 83
가) 개정 경과 … 83
나) 내용 … 83
다. 임대주택에 대한 부기등기 … 83
1) 「공공주택 특별법」 관련 규정 … 83
2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 관련 규정 … 84
3) 「임대주택법」 관련 규정 … 84
가) 개정 경과 … 84
나) 내용 … 84
라. 기타 … 85

제2장 임대사업자 및 주택임대관리업자
1. 임대(주택)사업자의 구분 및 등록·····························································88
가. 공공임대주택사업자 … 88
1) 정의 … 88
가) 공공주택사업자 … 88
나) 공동 공공주택사업자 … 88
2) 등록 규정이 없음 … 89
나. (민간)임대(주택)사업자 … 89
1) 정의 … 89
2) 개정 경과 … 90
3) 등록 요건 … 90
4) 등록 구분 … 91
5) 변경 신고 … 92
다. 「임대주택법」상 임대(주택)사업자 … 92
1) 정의 … 92
2) 건설임대주택 및 매입임대주택의 경우 … 93
가) 개정 경과 … 93
나) 등록 요건 … 94
다) 등록 절차 … 95
라) 변경 신고 … 95
마) 기타 … 95
3) 준공공임대주택의 경우 … 95
가) 개정 경과 … 95
나) 등록 요건 … 96
다) 등록 절차 … 97
라) 변경 신고 … 97
마) 기타 … 97
4) 임대주택조합 … 97
가) 정의 … 97
나) 개정 경과 … 98
다) 설립 … 98
라) 감독 … 98
마) 공동사업주체 … 99
바) 실태 … 99
2. 임대(주택)사업자의 등록 말소······························································· 100
가. 공공임대주택사업자의 경우 … 100
나. 민간임대주택사업자의 경우 … 100
1) 민간임대사업자의 등록 말소 요건 … 100
2) 민간임대사업자의 등록 말소 절차 … 101
3) 민간임대사업자 등록 말소 후의 조치 … 101
다. 「임대주택법」상의 임대주택사업자의 경우 … 101
1) 개정 경과 … 101
2) 임대사업자의 등록 말소 요건 … 102
3) 임대사업자의 등록 말소 절차 … 102
4) 임대사업자 등록 말소 후의 조치 … 102
5) 준공공 임대주택의 등록 취소 … 102
3. 민간임대사업자 등록 활성화 방안(2017. 12. 13. 관계부처 합동) ··························· 103
4. 관련 법령 해석례······································································ 104
가. 임대사업자 등록 말소 신고 가부 … 104
나. 경매 관련 임대사업자 등록 가능 여부 … 106
다. 오피스텔에 대한 건설임대사업자등록 가부 … 108

제3장 임대주택의 건설 또는 매입
1. 건설임대주택·······································································112
가. 공공건설임대주택 … 112
나. 민간건설임대주택 … 112
다. 「임대주택법」상 건설임대주택 … 112
2. 매입임대주택······································································114
가. 개념 … 114
1) 공공매입임대주택 … 114
가) 기존주택의 매입 … 114
나) 기존주택의 임차 … 114
다) 건설 중에 있는 주택의 매입 … 115
라) 임대주택의 매입 … 115
2) 민간매입임대주택 … 116
3) 「임대주택법」상 매입입대주택 … 116
가) 개정 경과 … 116
나) 일반 매입입대주택 … 116
다) 장기전세주택 … 117
나. 임대의무기간의 기산일 … 117
1) 공공매입임대주택 … 117
2) 민간매입임대주택 … 117
3) 「임대주택법」상 매입임대주택 … 117
다. 임대의무기간 … 118
1) 개정 경과 … 118
2) 공공매입임대주택 … 118
3) 민간매입임대주택 … 118
4) 「임대주택법」상 매입임대주택 … 118

제4장 임대주택의 공급
1. 입주자모집공고······································································122
가. 공공임대주택의 경우 … 122
나. 민간임대주택의 경우 … 122
다. 임대주택법 관련 규정 … 123
1) 개정 경과 … 123
2) 구체적인 내용 … 123
라. 「임대주택법」이 시행되기 전의 경과 … 124
1) 구 「공영주택법」 … 124
2) 구 「주택건설촉진법」 … 125
가) 1972. 12. 30. 제정된 구 「주택건설촉진법령」 등 … 125
나) 1977. 12. 31. 전부 개정된 구 「주택건설촉진법령」 등 … 125
다) 2003. 5. 29. 전부 개정된 구 「주택법령」 등 … 128
마. 입주자모집공고안에 대한 승인의 법적 성격 … 128
2. 임차인 자격 및 선정 방법································································131
가. 공공임대주택의 경우 … 131
1) 공공주택의 입주자 자격 … 131
2) 영구임대주택의 입주자 선정 등 … 131
3) 국민임대주택의 입주자 선정 등 … 133
4) 행복주택의 입주자 선정 등 … 134
5) 장기전세주택의 입주자 선정 등 … 134
6) 분양전환 공공임대주택 등의 입주자 선정 등 … 135
7) 기존주택 매입임대주택의 입주자 선정 등 … 135
8) 기존주택 전세임대주택의 입주자 선정 등 … 135
9) 부도 임대주택의 입주자 선정에 관한 특례 … 136
10) 장애인, 고령자 등 주거약자용 주택의 입주자 선정에 관한 특례 … 136
11) 창업지원주택 및 지역전략산업지원주택 입주자 선정에 관한 특례 … 137
나. 민간임대주택의 경우 … 139
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 140
1) 개정 경과 … 140
2) 공공건설임대주택의 경우 … 140
3) 그 이외의 건설임대주택의 경우 … 142
4) 공공매입임대주택의 경우 … 142
5) 공공매입임대주택 외의 매입임대주택의 경우 … 142
6) 미분양주택의 경우 … 142
가) 공공성이 있는 주택으로 20호 이상인 경우 … 142
나) 그 이외의 경우 … 143
라. 관련 법령 해석례 … 143
1) 당첨자 관련 … 143
2) 영구임대주택의 예비입주자 선정 방법 … 145
3) 국민임대주택의 입주자 모집 방법 … 147

제5장 임대주택의 임차인 관리
1. 임대주택의 임차인 관리······························································· 150
가. 공공임대주택의 경우 … 150
1) 임차인의 명도의무 … 150
2) 임차인의 자격 확인 등 … 150
3) 임차인의 금융정보 등 제공에 따른 동의서 제출 … 152
4) 금융정보 등의 제공 … 152
5) 자료요청 … 154
6) 자료 및 정보의 수집 등 … 154
나. 공공지원민간임대주택의 경우 … 155
1) 임차인의 자격 확인 … 155
2) 임차인의 금융정보 등 제공에 따른 동의서 제출 … 155
3) 금융정보 등의 제공 … 155
4) 자료 요청 … 156
5) 자료 및 정보의 수집 등 … 157
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 157
1) 개정 경과 … 157
2) 내용 … 157
2. 임대주택정보체계··································································· 159
가. 공공임대주택의 경우 … 159
나. 민간임대주택의 경우 … 160
1) 개정 경과 … 160
2) 내용 … 160
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 161
1) 개정 경과 … 161
2) 내용 … 161
3. 임대주택 거주자 실태조사·································································· 163
가. 공공임대주택의 경우 … 163
나. 민간임대주택의 경우 … 164
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 164
1) 개정 경과 … 164
2) 내용 … 164
4. 임대주택의 중복 입주 등의 확인 대상··························································· 166
가. 공공임대주택의 경우 … 166
나. 민간임대주택의 경우 … 167
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 168

제6장 임대주택의 임대차계약
1. 임대차계약의 체결 시의 법적 의무 사항 등························································ 170
가. 임대사업자의 설명의무 … 170
1) 「공공주택 특별법」 관련 규정 … 170
2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 관련 규정 … 170
3) 「임대주택법」 관련 규정 … 171
가) 개정 경과 … 171
나) 임대보증금에 대한 보증 가입 설명의무 … 171
다) 임대주택에 대한 권리관계 설명의무 … 171
라) 설명 및 확인 방법 … 172
나. 임대보증금과 임대료를 상호전환할 경우 고지의무 … 172
다. 표준임대차계약서 사용 의무 … 172
1) 「공공주택 특별법」 관련 규정 … 172
2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 관련 규정 … 172
3) 「임대주택법」 관련 규정 … 173
라. 관련 판례 … 173
1) 표준임대차계약서를 위반한 임대차계약의 효력(=유효) … 173
2. 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한에 관하여···················································174
가. 공공임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 174
1) 영구, 국민, 행복, 분양전환 공공임대주택의 경우 … 174
가) 상한인 표준임대보증금 및 표준임대료에 관한 국토교통부 고시 … 174
나) 공공건설임대주택의 건설원가 … 175
다) 표준임대보증금 및 표준임대료의 실질적인 의의 … 176
라) 표준임대보증금 및 표준임대료의 상호 전환 … 177
마) 예외 … 177
2) 기존주택매입임대주택의 경우 … 177
나. 민간임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 178
다. 임대주택법상 건설임대주택의 경우 … 178
1) 공공건설임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 178
가) 개정 경과 … 178
나) 원칙 … 179
(1) 관련 국토교통부장관의 고시 … 180
(2) 관련 국토교통부장관의 고시 이전 … 180
(3) 관련 국토교통부장관의 고시의 초기의 연혁 … 180
다) 예외 … 184
(1) 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택 및 분납임대주택의 경우 … 184
(2) 장기전세주택의 경우 … 184
(3) 개정 경과 … 185
2) 공공매입임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 185
3) 준공공 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 185
라. 관련 법령 해석례 … 185
1) 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 금지의 의미 … 185
3. 주택분양가격 규제 제도···································································· 188
가. 주택분양가격 규제 제도의 변천 과정 … 188
1) 공영주택 가격 규제 개념의 출현(1963. 11. 30.) … 188
2) 민간주택건설사업자가 건설한 국민주택에 대한 가격 규제 개념의 출현(1972. 12. 30.) … 189
3) 분양가 상한제 도입(1977. 7.) … 190
4) 분양가의 자율적 규제(1981. 6.) … 192
5) 분양가 상한제 재도입(1982. 12.) … 192
6) 원가연동제로의 변경(1989. 11. 10.) … 193
7) 분양가 규제의 완화(1992. 하반기) … 193
8) 지방자치단체장의 분양가 자율 조정(2002. 4.) … 194
9) 원가연동제에 의한 분양가 상한제 재도입과 분양원가공개(2005. 1. 8.) … 194
나. 분양가 규제 방식의 유형 … 197
1) 상한 가격 규제 방식 … 197
2) 원가연동제 방식 … 198
다. 분양가 규제제도의 성과 … 199
1) 긍정적 효과 … 199
2) 부정적 효과 … 200
라. 분양가 자율화 제도의 성과 … 200
1) 긍정적 효과 … 200
2) 부정적 효과 … 201
4. 표준건축비와 가산비용···································································· 202
가. 표준건축비 … 202
1) 의의 … 202
2) 개정 경과 … 202
3) 표준건축비의 활용 … 205
4) 표준건축비의 산정 방법 … 206
가) 총론 … 206
나) 각론 … 207
(1) 공사비 … 207
(2) 설계비 … 208
(3) 감리비 … 209
(4) 부대비용 … 210
(5) 모델주택의 건축비 산출 … 211
5) 분양가 상한제가 적용되는 분양주택에 대한 기본형 건축비와의 차이 … 211
가) 자재의 사양 수준 등의 차이 … 211
나) 낙찰률의 반영 여부 … 211
나. 가산비용 … 212
1) 의의 … 212
2) 개정 경과 … 213
다. 해당 임대주택단지에 대한 최종적인 건축비의 상한 산정 방법 … 214
라. 표준건축비에 부가가치세가 포함되어 있다는 의미 … 216
1) 국민주택규모의 공급 및 건설용역에 대한 부가가치세 면제 … 216
2) 부가가치세 면세(일부 면제)와 영세율(전부 면제)의 구분 … 217
3) 거래징수 당한 매입부가가치세의 건설원가에의 전가(轉嫁) … 218
4) 결론 … 218
5) 분쟁 사례의 일례 … 219
5. 최초의 임대보증금 및 임대료 산정 방법···························································· 220
가. 연혁 … 220
1) 구 「공영주택법령」 … 220
2) 구 「주택건설촉진법령」 … 221
가) 1972. 12. 30. 제정된 구 「주택건설촉진법」 … 221
나) 1977. 12. 31. 전부 개정된 구 「주택건설촉진법」 … 221
3) 구 「임대주택건설촉진법령」 … 222
가) 공공임대주택의 경우 … 222
나) 민간임대주택 중 국민주택기금으로 건설된 경우 … 223
4) 구 「임대주택법령」 … 224
나. 당해 임대주택에 대한 건설원가의 산정방법 … 227
1) 문제의 소재 … 227
2) 구 「임대주택법」 등 관련 규정 내용 … 229
3) 최초 입주자모집 당시의 주택가격 산정 방식의 이원화 … 230
4) 입주자모집승인권자가 산정한다는 의미 … 232
5) 입주자모집공고 승인에 관한 공정력 논란 … 233
6) 2005. 1. 8. 개정된 「주택법」에 정한 분양가 상한제와의 비교 … 234
7) 결론 … 237
6. (5년 또는 10년 임대주택) 표준임대보증금 및 표준임대료의 산정 방식에 관하여······· 240
가. 총론 … 240
1) 원칙 … 240
2) ‘최초의 표준임대보증금’의 산정방식 … 241
3) ‘최초의 표준 임대료’의 산정방식 … 241
나. 각론 … 242
1) 감가상각비 … 242
가) 그 부담의 주체 … 242
나) 그 산정의 기준 … 242
2) 수선유지비 … 243
가) 그 부담의 주체 … 243
나) 그 산정의 기준 … 243
3) 화재보험료(재해보험료) … 245
가) 그 부담의 주체 … 245
나) 그 산정의 기준 … 246
4) 주택도시기금이자 … 246
가) 그 부담의 주체 … 246
나) 그 산정의 기준 … 246
5) 제세공과금 … 246
가) 그 부담의 주체 … 246
나) 그 산정의 기준 … 246
6) 자기자금이자 … 247
가) 그 부담의 주체 … 247
나) 그 산정의 기준 … 247
7) 소결 … 249
다. 임대의무기간 5년, 10년인 임대아파트의 ‘표준 연 임대료’ 산정방식의 차이 … 249
1) 수선유지비 … 249
2) 자기자금이자 … 250
3) 제세공과금 … 253
7. 최초의 적용되는 표준형 임대보증금 및 표준형 임대료········································· 254
가. ‘의의’ 및 ‘구체적인 산정 방식’에 관하여 … 254
나. ‘최초의 적용되는 임대조건’의 종류 … 254
다. 실제 투입된 건축비로 최초의 임대조건을 산정하여야 하는 이유 … 255
1) ‘실제 투입된 건축비’가 당해 임대주택의 입주자모집 당시의 ‘표준건축비’와 ‘동일’한 경우 … 255
2) 실제 투입된 건축비가 당해 임대주택의 입주자모집 당시의 ‘표준건축비’를 ‘하회’하는 경우 … 255
3) ‘실제 투입된 건축비’가 당해 임대주택의 입주자모집 당시의 ‘표준건축비’를 ‘상회’하는 경우 … 256
라. 관할 시장 등의 승인 … 257
마. 가상적인 사례 … 258
8. 「임대주택법」상 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 규정의 체계 부조화················ 260
가. 「임대주택법 시행령」 제21조 규정의 대략적인 내용 … 260
나. 「임대주택법 시행령」 제21조 제1항의 구체적인 내용 … 260
다. 국토교통부장관 고시 ‘표준임대보증금 및 표준임대료’의 무효 가능성 … 261
라. 최초의 임대보증금의 상한 규정 … 262
마. 최초의 ‘임대보증금 상한’의 중요성 … 264
9. 최초의 임대보증금과 임대료의 상호전환에 관하여············································· 266
가. 총론 … 266
1) 공공임대주택의 경우 … 266
2) 민간임대주택의 경우 … 266
3) 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 267
가) 임대보증금과 임대료의 상호전환의 연혁 … 267
나) 「임대주택법령」의 내용 … 268
나. 각론
- ‘최초의 전환 임대보증금 및 전환 임대료의 ‘의의’ 및
‘구체적인 산정 방식’에 관하여 … 269
1) 2002. 9. 11. 개정된 「임대주택법령」 규정의 내용 … 269
2) 임대주택법 시행령 제21조 제1항 및 제3항의 규정 취지 … 270
3) 상호전환에 관한 임차인의 동의의 의미 … 272
4) 임대보증금과 임대료의 상호전환 규정이 효력규정인지 여부 … 272
5) 상호전환 규정을 위반하여 임대차계약상의 임대보증금 부분이 일부 무효가 된 경우의 임대료의 확정에 관하여 … 273
가) 쟁점 … 273
나) 대법원의 전원합의체 판결 … 274
다) 해설 … 275
10. 임대보증금과 임대료의 증액에 관하여···························································· 277
가. 임대사업자가 임대보증금과 임대료의 일방적 증액을 청구할 경우 … 277
1) 공공임대주택의 경우 … 277
2) 민간임대주택의 경우 … 278
3) 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 278
가) 개정 경과 … 278
나) 내용 … 279
4) 임대사업자의 임대보증금과 임대료의 증액 청구 시 고려사항 … 280
5) 임대사업자의 임대보증금과 임대료의 증액 청구의 적정성 판단 … 282
나. 임대사업자와 임차인의 쌍방 합의에 의해
임대보증금과 임대료를 증액하는 경우 … 282
다. 관련 법령 해석례 … 283
1) 갱신계약 체결 시 임대보증금과 임대료의 증액 청구 관련 … 283
2) 민간임대주택의 임대의무기간 동안에 임대차계약을 갱신할 경우 임대료 증액 청구의 상한 … 287
11. 임대조건의 신고································································ 290
가. 공공임대주택의 경우 … 290
나. 민간임대주택의 경우 … 290
1) 개정 경과 … 290
2) 임대사업자의 임대조건 신고 의무 … 290
3) 시장·군수·구청장의 조치 … 291
4) 시장·군수·구청장의 조정 권고 권한 … 291
5) 임대사업자의 재신고 의무 … 292
6) 시장·군수·구청장의 공고 의무 … 292
다. 「임대주택법」상의 임대주택의 경우 … 292
1) 개정 경과 … 292
2) 입법론 … 292
3) 임대사업자의 임대조건 신고 의무 … 293
4) 시장·군수·구청장의 조치 … 294
5) 시장·군수·구청장의 조정 권한 … 294
6) 시장·군수·구청장의 공고 의무 … 295
라. 임대조건 신고의 법적 성격 … 295
마. 임대조건 신고 의무를 위반한 임대차계약의 사법적 효력 … 296
바. 관련 법령 해석례 … 296
1) 임대조건 변경신고에 대하여 관할 지방자치단체장이 수리하지 않은 경우 … 296
12. 임대주택에 대한 임차권의 양도, 전대 등 제한··················································· 299
가. 공공임대주택의 경우 … 299
1) 개정 경과 … 299
2) 원칙적인 금지 … 299
3) 예외적인 허용 … 299
가) 임대의무기간이 10년 이하인 공공임대주택의 경우 … 300
나) 법률에 따라 기관 등이 이전하는 경우 … 300
다) 혼인 또는 이혼으로 가족 등에게 임차인을 변경하는 경우 … 301
나. 민간임대주택의 경우 … 301
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 301
1) 개정 경과 … 301
2) 원칙적인 금지 … 302
3) 예외적인 허용 … 302
가) 임대의무기간이 5년 또는 10년인 건설임대주택 및 매입임대주택의 경우 … 302
나) 법률에 따라 기관 등이 이전하는 경우 … 303
다) 혼인 또는 이혼으로 가족 등에게 임차인을 변경하는 경우 … 303
라) 민간건설임대주택 또는 매입임대주택의 경우 … 304
마) 임대사업자의 동의 절차 … 304
4) 임차권의 양도, 전대 등 제한 규정을 위반한 계약의 효력 … 304
5) 임대보증금반환채권의 양도 … 305
13. 임대차 계약의 해제, 해지 또는 갱신 거절 등····················································· 307
가. 「공공주택 특별법」 관련 규정 … 307
1) 개정 경과 … 307
2) 공공주택사업자의 임대차계약 해제, 해지 또는 재계약 거절 … 307
3) 임차인의 임대차계약 해제, 해지 또는 재계약 거절 … 308
나. 「민간임대주택에 관한 특별법」 관련 규정 … 308
다. 「임대주택법」 관련 규정 … 309
1) 개정 경과 … 309
2) 임대사업자의 임대차 계약의 해제, 해지 또는 갱신 거절 등 … 309
3) 임차인의 임대차계약 해제, 해지 또는 갱신 거절 등 … 310
라. 관련 대법원 판례 … 310
1) 임차인의 원칙적인 갱신권 보장 … 310
2) 임대사업자의 갱신 거절의 제한 시기 … 312
3) 임대사업자의 갱신 거절의 의사표시 … 312
4) 표준임대차계약서상 임대차계약 해지 사유 중
임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우의 의미 … 313
5) 임대차계약 해지 불가의 경우(영구임대주택관련) … 313
6) 임차인의 임대조건 변경 부동의에 따른 임대차 해지 관련 … 314
7) 임차인의 분양전환계약 체결 거부에 따른 임대차 해지 관련 … 314

제7장 임대주택의 관리
1. 임대주택의 관리 … 318
가. 공공임대주택의 경우 … 318
나. 민간임대주택의 경우 … 318
1) 위탁관리 또는 자체관리 … 318
2) 공동관리 … 319
3) 관리 경비 충당 … 319
4) 「공동주택관리법」의 적용 사항 … 319
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 320
1) 개정 경과 … 320
2) 위탁관리 또는 자체관리 … 320
3) 공동관리 … 321
4) 관리 경비 충당 … 321
라. 공동주택관리법의 적용 … 321
1) 임대주택에 대한 「공동주택관리법」의 적용 … 321
2) 공동관리와 구분관리 … 322
3) 혼합주택단지의 관리 … 323
4) 안전 점검 … 325
5) 관리사무소장 … 325
6) 주민공동시설의 위탁운영 … 326
7) 인근 공동주택단지 입주자 등의 주민공동시설 이용의 허용 … 326
8) 임대사업자의 ‘입주자 등’에 대한 관리요구의 통지 … 326
9) 임대사업자의 분양전환 시 관리업무의 인계 … 327
마. 관련 법령 해석례 … 327
1) 혼합단지의 경우, 임대주택의 임차인이
동별 대표자를 선출할 수 있는 사용자에 해당하는지 여부 … 327
2. 관리비······································································· 331
가. 공공임대주택 … 331
나. 민간임대주택 … 331
1) 관리비의 구체적인 명세 … 331
2) 임대사업자의 대행 납부 … 332
3) 장부 작성 및 열람 … 332
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 333
3. 특별수선충당금··························································································· 334
가. 개념 … 334
나. 의의 … 334
다. 입법 목적 … 335
라. 공공임대주택의 경우 … 335
1) 특별수선충당금 적립 의무 대상인 공공임대주택 … 335
2) 장기수선계획의 수립 … 336
3) 적립 시기 … 336
4) 적립 요율 … 336
가) 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택 … 336
나) 그 이외의 공공임대주택 … 336
5) 적립 방법 등 … 337
6) 사용 방법 … 337
마. 민간임대주택의 경우 … 337
1) 특별수선충당금 적립 의무 대상인 민간임대주택 … 337
2) 장기수선계획의 수립 … 337
3) 적립 시기 … 340
4) 적립 요율 … 340
5) 적립 방법 등 … 341
6) 가산 금리 … 341
7) 사용 방법 … 341
8) 최초의 입주자대표회의에 인계 등 … 342
바. 「임대주택법」상의 임대주택 … 342
1) 개정 경과 … 342
2) 장기수선계획의 수립 … 344
3) 적립 시기 … 344
4) 적립 요율 … 344
가) 임대의무기간이 50년인 임대주택 … 344
나) 임대의무기간이 30년인 임대주택 … 345
다) 임대의무기간이 20년인 임대주택 … 345
라) 임대의무기간이 10년 또는 5년인 임대주택 … 345
5) 적립 방법 … 346
6) 적립 요율의 적용 대상 … 346
7) 가산 금리 … 348
8) 사용 방법 등 … 349
9) 최초로 구성된 입주자대표회의에 인계 등 … 349
10) 적립의무의 종기 … 350
가) 쟁점 … 350
나) 지지하는 대법원 판결 … 351
다) 상반된 판결 … 352
라) 사안의 정리 … 353
마) 소멸시효 … 354
사. 관련 판례 … 355
1) 임대사업자 파산 시, 특별수선충당금 관련 … 355
2) 특별수선충당금 관련 업무상 횡령죄 성립 여부 … 355
아. 관련 법령 해석례 … 356
1) 특별수선충당금 적립요율 변경 개정 관련 … 356
4. 분양전환할 목적으로 공급하는 임대주택에 관한
하자담보책임에 관하여················································································· 359
가. 법률 규정 … 359
1) 공공임대주택에 대하여 … 359
2) 민간임대주택에 대하여 … 359
나. ‘하자’의 개념 … 360
다. 담보책임기간 … 360
라. 하자보수청구권자 … 361
마. 하자보수절차 … 361
바. 담보책임종료 … 362
사. 하자분쟁조정위원회 … 363
아. 하자보수보증금의 범위 … 363
자. 하자보수보증금의 예치 및 보관 … 364
차. 관련 대법원 판례 … 364
1) 분양전환된 임대주택의 하자보수추급권의 기산점 및 제척기간 … 364
5. 주택임대관리업········································································ 366
가. 등록 … 366
나. 변경 신고 … 366
다. 등록 기준 … 367
라. 주택임대관리업자의 업무 범위 … 367
1) 주요 업무 범위 … 367
2) 부수적 업무 범위 … 367
3) 위·수탁계약서 작성, 교부 및 보관의무 … 368
마. 자기관리형 주택임대관리업자의 의무 … 368
바. 현황 신고 의무 … 369
사. 등록증 대여 등 금지 의무 … 370
아. 등록 결격 사유 … 370
자. 등록 말소 또는 영업 정지 처분 … 370
차. 과징금 … 371
카. 주택임대관리업자협회 … 372

제8장 임대주택의 매각 제한
1. 「공공주택 특별법」상, ‘공공임대주택’의 ‘매각 제한’에 관하여································· 374
가. 원칙적인 매각 제한 규정 … 374
나. 임대의무기간 … 374
1) 임대 개시일로부터 50년 … 374
2) 임대 개시일로부터 30년 … 374
3) 임대 개시일로부터 20년 … 374
4) 임대 개시일로부터 10년 … 374
5) 임대 개시일로부터 5년 … 375
다. 임대의무기간 내에 예외적으로 매각이 허용되는 경우 … 375
1) 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우 … 375
2) 거주 임차인에게 매각하는 경우 … 375
가) 임대의무기간의 1/2이 경과한 경우 … 375
나) 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 … 375
다) 기타 … 376
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」상, 민간임대주택의 ‘매각 제한’에 관하여·················· 377
가. 원칙적인 매각 제한 규정 … 377
나. 임대의무기간 … 377
다. 임대의무기간의 기산점 … 377
라. 임대의무기간 내에 예외적으로 양도가 허용되는 경우 … 378
1) 다른 임대사업자에게 양도하는 경우 … 378
2) 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 경우 … 378
마. 민간임대사업자의 폐업 … 378
3. 「임대주택법」상, 임대주택의 ‘매각 제한’에 관하여··············································· 380
가. 개정 경과 … 380
나. 원칙적인 매각 제한 규정 … 380
다. 임대의무기간 … 380
1) 임대 개시일로부터 50년 … 381
2) 임대 개시일로부터 30년 … 381
3) 임대 개시일로부터 20년 … 381
4) 임대 개시일로부터 10년 … 381
5) 임대 개시일로부터 5년 … 382
라. 임대의무기간 내에 예외적으로 매각이 허용되는 경우 … 382
1) 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 … 382
2) 거주 임차인에게 매각하는 경우 … 382
가) 임대의무기간의 1/2이 경과한 경우 … 382
나) 임대사업자가 부도 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 … 383
다) 근로자를 위하여 건설한 임대주택의 경우 … 384
4. 관련 법령 해석례······································································ 385
가. 임대의무기간 내에 매매의 예약 등의 계약으로
분양전환가격 상당 금액을 받을 수 있는지 여부 … 385
나. 준공공임대주택의 임대 중 재개발, 재건축되는 경우 임대기간 계산 방법 … 387
다. 임대차계약기간의 의미 … 387
라. 임대주택의 매각시기를 특정하는 방법 … 390

제9장 임대주택의 분양전환
1. 「임대주택법」상, 임대주택의 분양전환에 관하여·················································· 394
가. 개정 경과 … 394
나. 분양전환의 개념 … 394
다. 매각의 개념 … 396
라. 분양전환에 있어서 여러 가지 경우에 관하여 … 396
1) 우선분양전환 … 396
2) 일반분양전환 … 397
3) 특수한 유형의 분양전환 … 397
가) 토지임대부 임대주택의 분양전환 … 397
나) 도시형 생활주택의 분양전환 … 398
다) 분양전환금 분납 임대주택 … 398
2. 임대의무기간 경과 후의 분양전환 ‘절차’에 관하여·············································· 399
가. 공공임대주택의 경우 … 399
나. 민간임대주택의 경우 … 399
다. 「임대주택법」상 공공건설임대주택의 경우 … 400
1) 개정 경과 … 400
2) 분양전환 승인 … 400
가) 임대사업자의 분양전환 승인 신청 … 400
(1) 민간임대사업자의 경우 … 400
(2) 국가 등의 임대사업자의 경우 … 401
나) 임차인의 분양전환승인신청권 … 401
3) 임대사업자의 제3자에의 매각 … 402
4) 임차인의 매도청구권 … 403
5) 분양전환 시 임차인의 일정 기간 계속 거주할 수 있는 권리 … 403
라. 관련 법령회신 사례 … 404
1) 임대의무기간이 만료된 ‘민간건설임대주택’의 매각 방법 … 404
3. 「임대주택법」상 관할 지방자치단체장의
‘분양전환승인’ 제도······················································································ 407
가. 관할 지자체장의 ‘분양전환승인’ 제도의 도입 경위 … 407
나. 관할 지자체장의 ‘분양전환승인’의 법적 성질(=강학상 인가) … 408
1) ‘강학상 인가’ … 408
2) 기본행위의 하자는 ‘유지’됨 … 409
3) 지자체장의 승인에도 불구하고 분양전환가격의 무효 가능성 … 409
다. 관련 판례 … 409
1) ‘인가’의 기본적인 법적 성질 … 409
2) ‘분양전환승인’의 구체적인 의미에 관하여 … 410
3) 임차인 대표회의의 ‘분양전환승인처분의 취소 청구’의 원고 적격 유무 … 411
4. 우선수분양전환권자··························································412
가. 공공임대주택의 경우 … 412
1) 우선수분양전환권자에 관하여 … 412
가) 임대의무기간 경과 후에 분양전환하는 경우 … 412
나) 임대의무기간 경과 전에 분양전환하는 경우 … 412
(1) 임대의무기간 1/2 경과 후 분양전환하는 경우 … 412
(2) 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택의 경우 … 413
(3) 공공주택사업자의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 분양전환하는 경우 … 413
2) 일반 수분양전환권자에 관하여 … 414
가) 임대의무기간 경과 후에 분양전환하는 경우 … 414
나) 임대의무기간 경과 전에 분양전환하는 경우 … 414
나. 민간임대주택의 경우 … 414
다. 「임대주택법」상, 임대주택의 경우 … 415
1) 우선수분양전환권자에 관하여 … 415
가) 임대의무기간 경과 후에 분양전환하는 경우 … 415
(1) 개정 경과 … 415
(2) 일반적인 경우 … 416
(3) 임대의무기간 경과 후에 임대사업자의 ‘부도 등’으로 분양전환하는 경우 … 421
나) 임대의무기간 경과 전에 분양전환하는 경우 … 422
(1) 개정 경과 … 423
(2) 임대의무기간 1/2 경과 후 분양전환하는 경우 … 423
(3) 근로자를 위하여 건설한 임대주택의 경우 … 426
(4) 임대사업자의 ‘부도 등’으로 분양전환하는 경우 … 426
2) 일반 수분양전환권자에 관하여 … 427
가) 임대의무기간 경과 후에 분양전환하는 경우 … 427
나) 임대의무기간 경과 전에 분양전환하는 경우 … 427
다) 남은 문제점에 관하여 … 427
라. 거주 무주택 임차인에게 부여되는 우선수분양전환권의 한계 … 428
마. 관련 법령 해석례 … 430
1) 우선수분양전환권자로서의 무주택자인 임차인의 의미 … 430
2) 임대주택을 전대한 임차인이 우선수분양전환권자로 인정될 수 있는지 여부 … 433
3) 민간건설임대주택의 분양전환 관련 … 435
5. 분양전환가격의 산정기준의 연혁··················································· 438
가. 구 「공영주택법령」 … 438
나. 구 「주택건설촉진법령」 … 438
다. 구 「임대주택건설촉진법령」 … 439
1) 1990. 10. 13. 민간임대주택의 분양전환가격 중재 기준 … 439
2) 1993. 5. 1. 공공임대주택 건설 및 관리지침 … 443
3) 1993. 9. 1 개정된 구 「주택공급에 관한 규칙」 … 443
라. 구 「임대주택법령」 … 445
1) 1998. 11. 13. 개정된 구 「임대주택법 시행령」 … 445
2) 1999. 1. 28. 개정된 구 「임대주택법 시행규칙」 … 445
6. 분양전환가격의 산정 기준 해설··········································· 447
가. 「공공주택 특별법」상 공공임대주택의 분양전환가격 산정기준 … 447
나. 「민간임대주택에 관한 특별법」상 민간임대주택의 분양전환가격 산정기준 … 447
다. 「임대주택법」상, 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준 … 447
1) 「임대주택법 시행규칙」 [별표 1] 규정의 내용 … 447
2) 위 [별표 1]의 개정 경과와 각 (구) 임대주택법 시행규칙 부칙 내용 … 451
가) 개정 경과 … 451
나) 각 (구) 「임대주택법 시행규칙」 부칙 내용 … 452
다) 구체적인 적용 법령 … 452
3) 위 [별표 1]의 구체적인 내용에 관하여 … 453
가) 건설원가 … 454
(1) 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 … 454
(2) 자기자금이자 … 466
(3) 감가상각비 … 471
나) 감정평가 … 471
(1) 공공임대주택의 경우 … 471
(2) 민간임대주택의 경우 … 473
(3) 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 473
다) 산정가격 관련 분양전환 당시의 건축비-[별표 1] 제2호 다목 … 474
라) 분양전환가격의 최고 상한 … 475
4) 토지 임대부 임대주택의 분양전환가격 … 475
5) 분납 임대주택의 분양전환가격 … 476
6) 공공분양주택의 분양가격과의 차이점 … 476
라. 대법원 전원합의체 판결의 적용 범위에 관하여 … 476
1) 대법원 전원합의체 판결의 주요 취지 … 476
2) 민간건설임대사업자의 공공건설임대주택에 대한 적용 여부 … 477
3) 실제 투입한 건축비의 산정 방식 … 478
가) 문제의 소재 … 478
나) 실제 투입한 건축비의 산정 방식 … 478
(1) 현재의 상황 … 478
(2) 표준건축비 산출 방법이 준거가 됨 … 479
(3) 「지방세법」상 취득세의 과세표준과의 구별 … 479
4) 실제 투입한 건축비에 대한 입증책임 … 482
5) 임차인의 원가공개청구 관련 … 483
가) 임대사업자가 국가 등인 경우 … 483
(1) 분양전환절차중지 가처분 또는 본안 소송 … 483
(2) 정보비공개결정처분 취소소송 … 484
나) 임대사업자가 민간임대사업자인 경우 … 485
(1) 분양전환절차중지 가처분 또는 본안 소송 … 485
(2) 정보비공개결정처분 취소소송 불가능 … 486
다) 현재의 상황 … 486
마. 「임대주택법 시행규칙」 [별표 1] 제2호 라목 1) 가) 개정 규정에 대한 평가 … 486
바. 기타 관련 판례 … 487
1) ‘분양전환가격 산정 기준 시기’ 관련 … 487
2) ‘분양전환가격 산정에 관한 적용 법령’ 관련 … 488
3) ‘분양전환가격산정’에 당사자 간에 다툼이 있는 경우 … 488
4) 비상장법인인 공공건설 임대주택 사업자가 발행한 주식을 증여받은 경우 증여세 과세 표준 … 489
사. 관련 법령 해석례 … 489
1) ‘산정가격’ 관련 … 489
2) ‘자기자금이자’ 관련 … 491
3) ‘자기자금이자’ 계산 시 적용되는 ‘이자율’ 관련 … 493
4) 표준건축비에 더할 수 있는 가산비용 관련 … 497
5) 분양전환 시 감가상각비 산출 기준 … 500
6) 택지비 산출 기준 … 502
7. 분양전환가격 제한 규정이 강행규정인지 여부···················································· 504
가. 2008. 3. 21. 전부 개정된 「임대주택법」의 내용 … 504
1) 주요 내용(「임대주택법」 제21조) … 504
2) 「임대주택법」의 전부 개정의 취지 … 504
가) 구 「임대주택법」(2008. 3. 21. 전부 개정되기 전의 것)에 따른
임대사업자의 분양전환 지연 시도 등 … 504
나) 「임대주택법」(2008. 3. 21. 전부 개정된 것)에 관한 국토해양부장관의 의견의 요지 … 505
(1) 2008헌마581 사건 … 505
(2) 2008헌마582 사건 … 505
3) 헌법재판소의 판시 내용 … 506
나. 대법원의 판시 내용의 변천 … 507
1) 원칙적으로 분양전환가격의 자율성 인정 … 507
2) 분양전환가격 산정 규정에 대한 강행법규성 인정 … 507
가) 구 「임대주택법」(2008. 3. 21. 전부 개정되기 전의 것) 규정에 대하여 … 507
나) 임대주택법(2008. 3. 21. 전부개정된 것) 규정에 대하여 … 508
다) 중요한 참조 판례 … 509
다. 법정 ‘분양전환가격 산정기준’을 초과한 경우 … 510
1) 초과한 부분에 대하여 무효 … 510
2) 소멸시효 … 511
라. 「임대주택법」 제21조 제7항이 강행규정인지 여부 … 511
1) 소극설 … 512
2) 적극설 … 512
마. 관할 지방자치단체장으로부터 재차 승인받아 분양전환하는 경우 … 513
8. 거주 임차인에 대한 재차 분양전환의 문제··························································514
가. 재차 분양전환을 하는 경우 … 514
나. 관련 규정의 부재 … 514
다. 2008. 6. 22. 이전에 매각(분양전환)계획서를 제출한 경우 … 514
라. 분양전환되지 않은 남은 세대에 대한 임대차의 자격 요건 … 515
마. 거주 임차인에 대한 재차 분양전환의 문제 … 516
1) 임차인의 분양전환신청권의 유무 … 516
2) 임대사업자의 분양전환신청 … 516
가) 전부 개정된 임대주택법이 2008. 6. 22. 시행되기 전에 분양전환계획서가 제출되었으나 분양전환되지
않은 남은 세대에 관하여 계속 임대한 후 2008. 6. 22. 이후 재차 분양전환하려는 경우 … 517
나) 2008. 6. 22. 이후, 승인을 받고 분양전환을 실시하였으나, 분양전환되지 않은 남은 세대에 관하여 계속임대한 후 재차 분양전환하려는 경우 … 517
(1) 위법하다는 입장 … 518
(2) 적법하다는 입장 … 518
사. 기타 관련 판례 … 519
1) 분양전환 가격 산정의 기준시기 … 519
2) 주택공급에 관한 규칙에 위반한 경우, 계약의 사법적 효력이 부인되는지 여부(소극) … 519
아. 관련 법령 해석례 … 520
1) 재차 분양전환하려는 경우, 승인이 필요한지 여부 … 520
9. 분양전환 가격 제한 대상 임대주택·········································· 523
가. 개정 경과 … 523
나. 임대주택법이 법정한 가격으로 분양전환하여야 하는 경우
(=공공건설임대주택) … 523
1) 일반적인 경우 … 523
2) 예외적인 경우 … 523
다. 「임대주택법」이 법정한 분양전환가격의 제한을 받지 않은 경우 … 524
1) 민간건설임대주택 … 524
2) 일부 공공건설임대주택 … 524
가) 국토교통부의 입장 … 524
나) 대법원의 입장 … 525
라. 관련 법령 해석례 … 526
1) 분양전환가격 산정기준의 적용 관련 … 526
10. 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택······················································ 529
가. 도입 … 529
나. 분양전환가격에 관하여 … 529
1) 2004. 3. 17. 개정 후 … 529
2) 2004. 3. 17. 개정 전 … 529
3) 2008. 3. 21. 전부 개정 후 … 530
다. 임대조건에 관하여 … 530
라. 관련 판례 … 530
1) 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택에 대한 분양전환가격 산정 시 고려사항 등 … 530
마. 관련 법령 해석례 … 532
1) 임대의무기간 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정방식 … 532

제10장 임차인대표회의
1. 공공임대주택의 경우································································ 536
2. 민간임대주택의 경우·································································· 536
가. 임차인 대표회의의 구성 … 536
나. 임차인 대표회의의 역할 … 537
다. 임차인 대표회의의 소집 등 … 537
3. 「임대주택법」상 임대주택의 경우···················································· 538
가. 개정 경과 … 538
나. 일반적인 경우 … 538
1) 임차인 대표회의의 구성 … 538
2) 임차인 대표회의의 역할 … 539
3) 임차인 대표회의의 소집 등 … 539
4) 부도 임대주택 등의 경우 … 539
가) 임차인 대표회의의 설립신고 … 539
나) 임차인 대표회의의 역할 … 540
다. 관련 법령 해석례 … 540
1) 임대주택의 동별 대표자에 대하여 주택법이 적용되는지 여부 … 540
2) 임차인 대표회의의 임원 선출방법 … 542

제11장 임대주택분쟁조정위원회
1. 공공임대주택의 경우···························································· 546
2. 민간임대주택의 경우························································· 546
가. 구성 … 546
나. 조정신청 및 조정사항 … 547
다. 조정의 효력 … 548
라. 회의 … 548
3. 「임대주택법」상 임대주택의 경우······································· 550
가. 개정 경과 … 550
나. 구성 … 550
다. 분쟁 조정 사항 … 551
라. 조정 신청 … 551
마. 조정의 효력 … 552
바. 회의 … 552

제12장 특례 규정
1. 준공공 임대주택································································ 554
가. 개념 … 554
나. 융자 지원 … 554
다. 등록 … 554
라. 등록 취소 … 555
2. 토지임대부 임대주택······················································ 556
가. 개념 … 556
나. 토지 임대차 관계 … 556
1) 표준임대차계약 사용의무 … 556
2) 법정 지상권의 성립 … 556
3) 토지 임대료의 책정 기준 … 556
4) 토지 임대료의 증액 … 557
5) 임대료의 임대보증금으로의 전환 … 557
3. 도시형 생활주택의 특례···················································· 559
가. 개념 … 559
나. 분양전환 관련 특례 … 560
1) 원칙 … 560
2) 임대의무기간이 경과한 경우 … 560
3) 부도 등이 발생한 경우 … 560
4) 분양전환가격 … 561
5) 우선수분양전환권자 … 561
6) 경매 제한 … 561
4. 오피스텔에 관한 특례 규정············································································ 562
가. 임차인 현황 신고 … 562
나. 임대주택의 관리 규정의 부적용 … 562
다. 임차인 대표회의 규정의 부적용 … 562
라. 특별수선충당금 적립 의무 면제 … 562

제13장 부도 임대주택
1. 부도 등 발생 시의 절차······························································· 564
가. 「공공주택 특별법」 … 564
나. 「민간임대주택에 관한 특별법」 … 564
다. 「임대주택법」 관련 규정 … 564
1) 개정 경과 … 564
2) 부도 발생의 신고 … 565
3) 부도 임대주택 등의 조사 … 565
4) 부도 임대주택 등의 임차인 대표회의 … 565
2. 부도 임대주택의 매입························································· 567
가. 공공주택사업자의 부도 임대주택의 매입 … 567
1) 개정 경과 … 567
2) 매입 대상 부도 임대주택 … 567
3) 매입 절차 … 568
가) 임차인 등의 매입 요청 … 568
나) 공공주택사업자의 해당 주택에 대한 협의 및 조사 … 569
다) 공공주택사업자의 매입대상주택 지정 신청 … 569
라) 국토교통부장관의 현장조사 및 의견 청취 … 570
마) 국토교통부장관의 지정, 고시 … 571
4) 매입 방법 … 571
5) 임차인의 우선매수권의 양도 의제 … 572
6) 국가 또는 지방자치단체의 지원 … 572
7) 임차인의 임대보증금 보전 … 573
8) 부도 임대주택의 공급 및 임대조건 … 573
나. 민간임대주택의 경우 … 574
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 575
1) 개정 경과 … 575
2) 부도 임대주택의 일반적인 매입절차 … 576
3) 부도 임대주택 등에 대한 경매제한 … 576
4) 부도 임대주택 등의 경매에 관한 특례 … 576
5) 부도 임대주택의 매입 후의 임대조건 등 … 578
라. 관련 법령 해석례 … 578
1) 임대의무기간 경과 후 부도 임대주택을 매입하려는 경우 관련 … 578
3. 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법·············································· 581
가. 개정 경과 … 581
나. 목적 … 582
다. 적용 대상 … 582
라. 부도 임대주택 매입사업의 시행자 … 582
마. 매입 방법 … 583
바. 매입대상주택 … 583
사. 임차인 등의 임대보증금 보전 … 584
아. 공공주택 등으로 공급 … 585
1) 주택매입사업시행자가 매입한 경우 … 585
2) 주택매입사업시행자 외의 자가 매입한 경우 … 586
자. 관련 판례 … 586
1) 주택매입사업시행자 외의 자가 부도 임대주택을 매입한 경우, 임대차계약 관련 … 586
2) 주택매입사업시행자의 임대보증금 보전의무 규정의 의미 … 587
차. 관련 법령 해석례 … 587
1) 주택매입사업시행자 외의 자의 범위 … 587
2) 임대 중인 공공건설임대주택의 범위 … 589

제14장 보칙
1. 민간임대사업자협회························································ 594

제15장 벌칙
1. 과태료 ···································································· 596
가. 공공임대주택의 경우 … 596
1) 서류 등의 제출 거부 등을 한 자 … 596
2) 임대차계약을 신고하지 아니한 자 등 … 596
3) 과태료의 부과 징수권자 … 596
나. 민간임대주택의 경우 … 597
1) 1,000만원 이하의 과태료 … 597
2) 500만원 이하의 과태료 … 597
3) 100만원 이하의 과태료 … 597
4) 과태료의 부과 징수권자 … 598
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 598
1) 개정 경과 … 598
2) 3,000만원 이하의 과태료 … 598
3) 1,000만원 이하의 과태료 … 598
4) 500만원 이하의 과태료 … 599
5) 과태료의 부과 징수권자 … 599
2. 형사처벌·································································· 600
가. 공공임대주택의 경우 … 600
1) 3년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금 … 600
2) 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금 … 600
3) 양벌 규정 … 600
나. 민간임대주택의 경우 … 600
1) 5년 이하의 징역 또는 5,000만원 이하의 벌금 … 600
2) 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금 … 601
3) 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금 … 601
4) 양벌 규정 … 601
다. 「임대주택법」상 임대주택의 경우 … 602
1) 개정 경과 … 602
2) 5년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금 … 602
3) 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금 … 602
4) 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금 … 603
5) 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금 … 603
6) 양벌 규정 … 603

판례 색인 … 604
법령 해석례 색인 … 607
참고문헌 … 608

부록
1. 집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안 … 611
2. 임대주택 등록 활성화 방안 Q&A … 629
3. 표준임대보증금 및 표준임대료 고시 … 641
4. 「공공주택 특별법 시행규칙」 관련 별지 및 별표 … 657
5. 「민간임대주택에 관한 특별법령」 관련 별지 등 … 715
6. 「임대주택법령」 관련 별지 및 별표 … 771