본서의 11판은 다음 사항에 중점을 뒀다.

첫째, 새로이 시행되는 개정 세법의 주요 내용과 대책을 강구하는 데 중점을 뒀다. 특히, 지난해 8월 18일부터 시행에 들어간 「임대주택에 관한 특별법」의 주요 개정 내용과 이에 따른 소득세법 상 후속 보완 입법 내용을 자세히 설명하고 대책을 제시했다. ‘주택임대사업자’가 세금 애로를 해결하는 데 많은 도움이 되기를 기대한다.

「임대주택에 관한 특별법」의 주요 개정 내용을 보면, 지난해 8월 18일 이후부터는 단기임대(4년)로 등록이 불가하고 장기 임대는 무조건 10년 장기임대로만 등록이 가능하다. 그리고 아파트는 등록 대상 주택에서 제외되어 지난해 8월 18일 이후부터는 등록이 불가하다. 그리고 등록의 자진말소와 자동말소제도가 처음으로 도입됐다. 등록임대주택 말소가 기존에 받은 세제 혜택과 앞으로의 세제 혜택에 미치는 영향 등 임대주택 관련 모든 세제를 본서의 “제14장 : 주택임대사업자의 요건과 세제지원”에서 자세히 다뤘다.

둘째, 양도소득세에서 어렵고 현안이 되고 있는 1세대1주택 비과세, 주택임대사업자에 대한 세제지원, 재개발?재건축과 양도소득세, 다주택자 중과 등 주택관련 세금을 중점적으로 다뤘다.

셋째, 양도소득세 신고.납부와 관련된 전반적 사항을 24개의 장(章)으로 구분하고 각 장마다 핵심 포인트를 정리하였으며 놓치거나 착오하기 쉬운 것을 중심으로 [쟁점]을 선정한 후 세법과 예규.판례를 들어 적법한 해설을 했다.

넷째, 이 한권으로 양도소득세의 주요 쟁점을 해결할 수 있도록 하였다. 나아가 취득.보유.임대.증여.상속 등 전반적인 부동산 이동 과정에서 추후 양도소득세를 절세할 수 있는 방안을 제시하고자 노력하였다. 그리고 부동산을 실제 양도하고 양도소득세를 신고.납부함에 있어 적법한 절세 방안을 제시하는 데 중점을 두었다.

다섯째, 최근 연도에 개정된 세법의 주요 내용을 파악하여 실무에 활용할 수 있도록 연도별 양도소득세 관련 세법의 주요 개정 내용을 요약하여 ‘부록’으로 수록하였다.

필자는 본서가 부동산 등 양도소득세 과세대상자산을 양도하고 양도소득세 문제로 어려움을 겪고 있는 납세자 여러분이 그 어려움을 해결하고 절세방안을 찾는 데 도움이 되기를 바란다. 나아가 본서가 회계?세무 전문가 및 실무자, 그리고 양도소득세에 관심이 있는 독자 여러분에게 최고의 세무 안내서로 자리 매김하기를 기대한다.

끝으로 본서의 출판을 허락해 주신 도서출판 어울림 허병관 사장님과 편집을 맡아 수고하신 출판팀 관계자 여러분에게 감사의 말씀드린다.

2021년 3월 30일
서울 서초동 연구실에서
세무회계연구소 세무사.경영학박사 박 상 근

제1장
양도소득세의 납세의무 22

쟁점1 거주자：무제한 납세의무 29
쟁점2 비거주자：제한 납세의무 33
쟁점3 거주자 또는 비거주자로 보는 법인이 아닌 단체 36
쟁점4 납세의무의 범위 42
쟁점5 납세의무의 성립.확정.소멸 51
쟁점6 납세지 및 과세관할 69
쟁점7 과세기간 71

제2장
양도소득세의 과세대상 73

쟁점1 과세대상자산의 열거주의 73
쟁점2 사실상 유상으로 양도한다는 의미 82
쟁점3 원인무효로 소유권이 환원된 경우 90
쟁점4 계약의 취소로 소유권이 환원된 경우 91
쟁점5 매매계약의 해제와 해지를 원인으로 소유권이 환원된 경우 92
쟁점6 조건부 양도에 있어서 대금청산 후 조건 미성취로 소유권이 환원된 경우 97
쟁점7 환매권행사에 의하여 소유권을 환원 등기하는 경우 97
쟁점8 환지처분 및 보류지, 지적경계선 변경을 위한 교환 98
쟁점9 부동산을 양도한 경우 양도소득과 사업소득의 구분 100
쟁점10 주식 또는 출자지분 양도시 양도세 과세대상과 세율 등 104
쟁점11 파생상품 등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득 115
쟁점12 신탁 수익권 양도시 양도세 과세대상과 세율 등 117
쟁점13 거주자의 국외에 있는 자산의 양도 118

제3장
양도소득세의 비과세 120

Ⅰ. 1세대1주택에 대한 비과세 120
1. 1세대1주택 양도로 비과세되기 위한 7가지 요건 120
쟁점1 신분요건：양도일 현재 1세대를 구성한 거주자 121
쟁점2 1주택요건 122
쟁점3 보유요건：2년 이상 보유 125
쟁점4 거주요건：보유기간 중 2년 이상 거주 128
쟁점5 보유기간 중 2년 거주 요건의 해석 129
쟁점6 등기요건 136
쟁점7 양도가액요건：양도가액이 9억원 이하 136
쟁점8 부수토지 면적요건 136
2. 배우자와 자녀의 별도 세대 구성 가능여부 136
쟁점1 세대와 세대원 137
쟁점2 배우자의 별도 세대 구성 가능 여부 138
쟁점3 자녀의 별도 세대 구성 가능 여부 140
쟁점4 부모와 주민등록을 함께 해 놓은 경우의 불이익 142
3. 1세대1주택 판정시 소유주택에서 제외되는 주택 142
쟁점1 소득세법 상 주택이란 143
쟁점2 별장의 주택 여부 144
쟁점3 일시적으로 주거이외 용도로 사용한 경우 주택 해당여부 145
쟁점4 1개의 주택을 공동소유하고 있는 경우 145
쟁점5 주택으로 보지 아니하는 폐가 146
쟁점6 한 울타리 내에 주택이 여러 채 있는 경우 147
쟁점7 연접한 2개의 아파트 벽을 헐고 1세대가 사용하는 경우 148
쟁점8 다가구주택의 주택 수 계산 148
쟁점9 1세대 1주택 판정 시 소유주택으로 보지 아니하는 농어촌주택 150
쟁점10 1세대 1주택 판정시 소득세법상 소유 주택에서 제외되는 주택 154
쟁점11 1세대 1주택 판정시 조세특례제한법상 소유주택에서 제외되는 주택 163
쟁점12 1세대 1주택 판정시 소유 주택에서 제외되는 기타 주택 165
4. 1세대1주택인 겸용주택을 양도한 경우 주택면적이 주택외면적보다 크면 전체를 주택으로 간주 165
쟁점1 겸용주택의 주택면적과 주택 외의 면적 구분 166
쟁점2 겸용주택에 주택과 점포에 공동으로 사용되는 건물부분이 있는 경우 166
쟁점3 주거전용건물과 주거겸용건물을 함께 소유하고 있는 경우 169
5. 1세대1주택 판정 시 주택의 보유기간 계산 172
쟁점1 계약서상 잔금청산일과 사실상 잔금청산일이 다른 경우 172
쟁점2 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우 172
쟁점3 기존 주택을 증축한 경우 173
쟁점4 거주 또는 보유 중에 소실.도괴.노후 등으로 인해 멸실돼 재건축한 경우(도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축은 제외) 173
쟁점5 보유하던 주택이 도시및주거환경정비법에 의한 재개발？재건축으로 완공된 경우 174
쟁점6 비거주자가 주택을 2년 이상 보유 및 거주 후 거주자로 전환 경우 175
쟁점7 용도 변경한 경우 176
쟁점8 용도변경 또는 증축하여 주택의 면적이 주택외 면적보다 크게 된 경우 176
쟁점9 대체주택을 양도하는 경우 176
쟁점10 기타 사례별 보유기간의 계산 177
쟁점11 1세대1주택 보유 및 거주기간의 변천 178
6. 1세대1주택 판정시 거주기간 계산 179
쟁점1 실제거주 여부의 확인방법 183
쟁점2 실제거주하지 않고 주민등록만 옮겨 놓은 경우 183
쟁점3 배우자가 별도 세대를 구성한 경우 184
쟁점4 미혼인 자녀가 별도 세대를 구성한 경우 184
쟁점5 피상속인과 증여자의 거주기간을 상속인과 수증자의 거주기간에 합산 여부 184
쟁점6 도시및주거환경정비법에 의한 재건축주택의 거주기간 계산 185
쟁점7 세대원의 일부가 부득이한 사유로 처음부터 거주하지 아니한 경우 185
7. 1세대1주택 판정시 주택의 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않는 경우 185
쟁점1 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 186
쟁점2 협의매수.수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 187
쟁점3 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 187
쟁점4 1년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 188
쟁점5 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 188
쟁점6 장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택의 특례 189
8. 국외로 이주한 후 2년 이내 양도해야 1세대1주택으로 봄 189
쟁점1 해외이주법에 따른 이주시 출국일 190
쟁점2 해외이주신고를 한 거주자가 출국 전에 양도하는 주택 191
쟁점3 국외이주 후 비거주자 상태에서 국내 주택을 양도하는 경우 191
쟁점4 비거주자가 된 상태에서 국내주택을 취득하여 양도하는 경우 192
쟁점5 분양권을 취득한 상태에서 해외 이주한 경우 1세대1주택 비과세 적용여부 192
쟁점6 국내에 2주택 이상을 보유하던 거주자가 해외이민으로 세대 전원이 출국한 후 국내에 있는 주택을 양도하는 경우 193
쟁점7 해외이주가 예정된 상태에서 취득한 주택의 1세대1주택 비과세 여부 193
쟁점8 국외이주 후 비거주자상태에서 국내주택을 취득한 사실이 있는 경우 193
쟁점9 해외이주로 인한 1세대1주택 비과세특례를 적용받기 위해 필요한 서류 194
9. 비과세되는 1세대1주택의 부수토지 범위 194
쟁점1 주택 또는 주택부수토지의 일부를 지분 또는 분할하여 양도하는 경우 195
쟁점2 지번이 상이한 2필지 위에 주택이 있는 경우 196
쟁점3 주택 소유자와 부수토지 소유자가 다른 경우 196
쟁점4 주택과 부수토지를 다른 사람에게 양도하는 경우 197
쟁점5 주택의 부수토지 위에 무허가주택이 있는 경우 197
쟁점6 텃밭의 주택 부수토지 해당 여부 198
쟁점7 증축한 경우 198
쟁점8 건축법에 의한 재건축의 경우 199
10. 무허가주택의 1세대1주택 여부
쟁점1 미등기 전매시 세법상 불이익 199
쟁점2 예외적으로 미등기전매로 보지 않는 경우 200
쟁점3 무허가주택의 1세대1주택 여부 200
11. 1세대1주택인 고가주택에 대한 양도소득세 과세
쟁점1 고가주택의 요건 201
쟁점2 고가주택에 대한 양도소득세 계산 사례 203
쟁점3 특수한 경우의 고가주택 양도차익 계산 203
12. 다주택자의 절세전략：양도차익이 큰 주택을 1세대1주택요건을 갖춰 양도 204
쟁점1 1세대2주택 이상 다주택자의 주택양도 순서 전략 205
쟁점2 1세대2주택 이상 다주택자의 주택양도 시기 전략 207
쟁점3 다주택 임대사업자의 거주용 1주택 양도시 비과세 209
13. 재개발？재건축 조합원입주권 관련 1세대1주택 226
14. 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 226
쟁점1 1주택과 1분양권 소유 거주자의 1주택 양도 비과세 특례 (소령 §156의3②③) 227
쟁점2 상속받은 1분양권 등과 일반주택의 비과세 특례(소령§156의3 ④) 228
쟁점3 .동거봉양으로 인한 분양권 비과세 특례(소령§156의3⑥) 230
쟁점4 혼인합가로 인한 분양권 비과세 특례(소령§156의3⑥) 231
쟁점5 문화재주택과 일반주택 및 분양권의 비과세 특례(소령§156의3⑦) 231
쟁점6 이농주택과 일반주택 및 분양권의 비과세 특례(소령§156의3⑧) 231
쟁점7 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서 제출(소령§156의3⑨) 231
쟁점8 1세대1주택 비과세 특례 사후요건 미충족 시 양도세 추징 (소령§156의3⑩) 232
Ⅱ. 농지의 교환 또는 분합에 대한 비과세(소법§89 ① 1？2호) 232
쟁점1 비과세되는 농지의 교환 또는 분합(소령§153 ①③) 232
쟁점2 비과세 대상에서 제외되는 농지(소령§153 ④) 233
Ⅲ. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대의 조합원입주권 양도소득 (소법§89①4, 소령§155？) 234

제4장
자산의 취득.양도시기 235

쟁점1 형식상 잔금의 일부를 남겨 놓은 경우 236
쟁점2 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급양정일과 다른 경우 237
쟁점3 조건부 매매인 경우 237
쟁점4 경락에 의하여 자산을 취득하는 경우 237
쟁점5 법원의 무효판결로 환원된 경우 237
쟁점6 점유로 인한 부동산의 취득시기 237
쟁점7 교환에 의하여 양도하는 자산의 취득시기 238
쟁점8 환지처분으로 취득한 토지의 취득시기 238
쟁점9 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 따라 소유권 이전등기한 부동산의 취득？양도시기 239
쟁점10 자기가 건설한 건축물 242
쟁점11 타인이 신축한 건축물 242
쟁점12 장기할부조건으로 취득한 자산 243
쟁점13 상속.증여에 의해 취득한 경우：상속이 개시된 날, 증여등기 접수일 244
쟁점14 증여 후 증여계약의 해제로 반환 받은 경우 244
쟁점15 수용의 경우：잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 빠른날 244
쟁점16 토지거래허가구역 내의 부동산을 양도한 경우 246
쟁점17 교부받은 청산금과 관련된 부동산의 양도시기 250
쟁점18 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득시기 251
쟁점19 의제취득일 부동산：1985.1.1. 주식：1986.1.1. 251
쟁점20 양도 및 취득시기 관련 기타 해석 사례(양도소득세 집행기준 98-162-29) 251

제5장
과세표준과 세액의 계산 253

쟁점1 양도소득금액의 구분 계산 254
쟁점2 양도소득과세표준의 계산 254
쟁점3 양도차익의 계산 256
쟁점4 양도소득세액의 계산 259

제6장
양도가액 261

쟁점1 토지.건물 및 부동산에 대한 권리를 2006.1.1부터 12.31까지 양도하는 경우 실지거래가액을 양도가액으로 보는 경우(소법§96 ②) 261
쟁점2 법인세법과 상속세 및 증여세법에 의하여 인정된 가액이 있는 경우 (소법§96 ③) 263
쟁점3 특수관계인에게 양도 또는 증여한 부동산 등에 대한 부당행위계산부인(소법§101) 264
쟁점4 양도가액의 범위 270
쟁점5 교환거래의 경우 양도가액과 취득가액 273
쟁점6 환지된 토지의 양도가액과 취득가액 276
쟁점7 부담부증여시 부담부분의 양도가액과 취득가액 281
쟁점8 부동산의 등기부등본 및 부동산거래신고필증에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 286
쟁점9 부동산 거래계약을 허위 신고한 경우의 불이익 287
쟁점10 현금 외의 대가로 부동산을 양도한 경우의 양도가액 291
쟁점11 부동산을 다른 자산과 함께 양도하는 경우 양도가액 계산 292
쟁점12 양도대금을 외국환으로 받는 경우 301
쟁점13 양도시점에 양도가액이 확정되지 아니한 비상장주식의 양도가액 301
쟁점14 현물출자하는 경우 실지거래가액 301
쟁점15 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 302

제7장
취득가액 303

쟁점1 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액 305
쟁점2 양도 신고한 금액의 취득가액 인정여부 310
쟁점3 검인계약서에 기재된 매매가액의 취득가액 인정여부 311
쟁점4 상속세및증여세법에 의하여 증여세를 과세 받은 경우 312
쟁점5 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 5년 이내 양도하는 경우(이월과세) 313
(1) 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산의 이월과세 313
(2) 가업상속공제(상속세 및 증여세법 제18조 제2항 제1호)를 적용받은 자산의 이월과세 317
쟁점6 부동산 등을 저가로 취득한 경우 317
쟁점7 부동산 등을 고가로 취득한 경우 323
쟁점8 전소유자의 양도가액 등을 실지 취득가액으로 인정하는 경우 327
쟁점9 장부상 기장된 금액을 취득가액으로 인정여부 327
쟁점10 자기가 제조.생산.건설한 자산의 취득가액 328
쟁점11 상속.증여 등 무상으로 취득한 자산의 취득가액 329
쟁점12 자산을 서로 교환한 경우 330
쟁점13 환지된 토지의 취득가액 330
쟁점14 부담부증여시 부담부분의 취득가액 330
쟁점15 자산의 대가를 물품으로 지급하는 경우 330
쟁점16 대물변제로 취득한 자산가액이 불분명한 경우 331
쟁점17 자산재평가를 한 경우 취득가액 331
쟁점18 일시불로 취득하여 할인받은 경우 331
쟁점19 이혼시 재산분할로 취득한 자산의 취득가액 331
쟁점20 의제취득일 이전에 취득한 경우 331
쟁점21 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 333
쟁점22 양도 또는 취득 당시의 기준시가 산정 338

제8장
기타 필요경비 349

쟁점1 자본적 지출액 등 350
쟁점2 양도비용 360
쟁점3 기타 필요경비의 개산(槪算)공제 362
쟁점4 기타 필요경비의 지출증빙서류 구비 363

제9장
장기보유특별공제 365

쟁점1 과세되는 1세대1주택 이란 370
쟁점2 장기보유특별공제 제외대상 371
쟁점3 보유기간 계산은 371
쟁점4 주택과 그 부수토지의 소유기간이 다른 경우 374
쟁점5 비거주자가 국내 1세대1주택 양도시 장기보유특별공제특례 적용여부 374

제10장
양도소득세의 세율 376

쟁점1 다주택 비사업용 토지 소유자가 주택과 토지를 양도한 경우의 세율 적용 379
쟁점2 세율적용에 있어 자산의 보유기간 382
쟁점3 양도자산의 종류.보유기간.소재지역 등에 따라 다른 세율 적용 383
쟁점4 둘 이상의 세율이 동시에 적용되는 자산을 양도하는 경우 세율 적용 392
쟁점5 동일 연도에 세율이 다른 자산을 둘 이상 양도하는 경우 산출세액 계산 394
쟁점6 2021.6.1. 이후 양도하는 분양권의 경우 지역에 관계없이 중과세율 적용 397
쟁점7 세율 70%가 적용되는 미등기양도 자산 398

제11장
8년 이상 자경농지에 대한 세액감면 403

쟁점1 구체적 감면요건(조특법 제69조, 조특령 제66조) 404
쟁점2 8년 이상 자경 사실의 입증 413
쟁점3 감면제외 농지 416
쟁점4 감면율과 감면한도 419

제12장
토지 등의 수용에 대한 세액감면 424

쟁점1 양도 또는 취득일 425
쟁점2 수용되는 재화의 부가가치세 과세 여부 427
쟁점3 기계장치 등은 양도소득세 과세대상에서 제외 427
쟁점4 감면대상소득 427
쟁점5 감면율과 감면한도 428
쟁점6 양도소득세 중과대상 비사업용 토지에서 제외 436
쟁점7 대체취득에 대한 지방세 비과세 436

제13장
장기임대.미분양.신축주택에 대한 세액감면 439

1. 장기임대주택에 대한 세액감면 442
쟁점1 2000.12월 이전에 5호 이상을 임대한 장기임대국민주택(장기임대주택) 442
쟁점2 1999.8월~2001.12월 신축해 임대한 국민주택의 감면(신축임대주택) 445
2. 미분양주택에 대한 세액감면 449
쟁점1 1995.11월~1997.12월 또는 1998.3월~1998.12월 취득한 미분양 국민주택의 감면 449
쟁점2 2008.11월~2010.12월 취득한 지방 미분양주택의 감면 450
쟁점3 2009.2월~2010.2월 취득한 미분양 또는 신축주택의 감면 452
쟁점4 2010.5월~2011.4월 취득한 지방 미분양주택의 감면 459
쟁점5 2011.3.29 현재 준공 후 미분양주택을 취득한 경우의 감면 462
쟁점6 2012.9월~2012.12월 취득한 미분양주택의 감면 464
쟁점7 2015.1월~2015.12월 취득한 준공후미분양주택의 감면 467
3. 신축주택 취득자에 대한 세액감면 470
쟁점1 1998.5월~1999.6월(국민주택：1999.12월) 취득한 신축주택의 감면 470
쟁점2 2000.11월~2001.5월 취득한 비수도권지역의 신축 국민주택의 감면 474
쟁점3 2001.5월~2003.6월(서울？과천？5대 신도시：2002.12월) 취득한 신축주택의 감면 476
쟁점4 2013.4월~2013.12월 취득한 신축주택 등의 감면 484

제14장
주택임대사업자의 요건과 세제지원 488

1. 관할 세무서와 지지체에 임대사업자 등록이 필수 504
2. 주택임대사업자에 대한 국세지원 508
쟁점1 양도소득세 경감 510
쟁점2 종합소득세(법인세) 경감 514
쟁점3 종합부동산세 합산 배제 521
쟁점4 임대주택의 사후관리 523
3. 주택임대사업자에 대한 지방세감면 525
쟁점1 취득세 감면 525
쟁점2 재산세 감면 526
쟁점3 감면된 취득세의 추징 527
쟁점4 임대의무기간에 매각할 수 있는 경우 527
4. 등록 주택임대사업자의 의무, 의무위반 시 과태료 부과 527
쟁점1 등록 주택임대사업자의 의무 527
쟁점2 등록 주택임대사업자의 의무위반 시 과태료 부과(민간임대주택법 제67조) 531

제15장
기타 양도소득세의 감면 539

Ⅰ. 농지대토에 대한 세액감면 539
쟁점1 감면요건 539
쟁점2 감면제외 농지 543
쟁점3 감면한도 544
쟁점4 사후관리 549
쟁점5 대토보상시 양도소득세 과세특례 550
Ⅱ. 개발제한구역내의 토지 등에 대한 세액감면 553
쟁점1 감면대상 554
쟁점2 감면율 554
쟁점3 거주의 개념과 거주기간 계산방법 555
Ⅲ. 축사용지에 대한 세액감면 556
쟁점1 감면대상 556
쟁점2 적용기간 556
쟁점3 축산 종사 및 폐업 확인 556
쟁점4 감면세액 및 감면신청.감면세액의 추징 557
쟁점5 감면한도 558
Ⅳ. 기타 조세특례제한법상 감면 558
쟁점1 감면방법 558
쟁점2 세액감면 적용 시 유의사항 560
쟁점3 기타 조세특례제한법상의 감면요약 566

제16장
가산세 572

쟁점1 신고불성실가산세(국기법§47의2, 47의3) 572
쟁점2 납부？환급불성실가산세(국기법§47의 4) 573
쟁점3 감정가액 또는 환산취득가액 적용시 가산세(소법§114의2) 574
쟁점4 기장불성실가산세(소법§115) 574
쟁점5 가산세의 감면(국기법§48) 575
쟁점6 가산세 적용시 유의 사항 576

제17장
재개발.재건축과 양도소득세 ？ 577

1. 재개발.재건축 조합원과 조합원입주권 579
쟁점1 정비사업 시행절차 579
쟁점2 조합원이란 580
쟁점3 권리(조합원입주권)의 취득 581
쟁점4 주택으로 보는 조합원입주권 (소령§89 ②, 소법 부칙§12, 2005.12.31. 법률 제7837호) 584
2. 조합원입주권과 관련된 1세대1주택 판정 585
쟁점1 원래 조합원입주권을 양도하는 경우(소법§89①4호？②, 소령§155？) 585
쟁점2 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 새로운 주택 취득으로 보지 않음 588
쟁점3 1주택과 1조합원입주권을 소유한 거주자가 1주택을 양도하는 경우(소령§156의2 ③？④) 590
쟁점4 일반분양권과 1주택을 보유한 경우의 1세대1주택 판정(소령§89 ②, 소법 부칙§12, 2005.12.31. 법률 제7837호) 596
쟁점5 ‘대체주택+1조합원입주권’의 대체주택 양도시 비과세특례 (소령§156의2 ⑤) 597
쟁점6 상속으로 인한 1조합원입주권 등 비과세특례(소령§156의2 ⑥) 601
쟁점7 동거봉양으로 인한 조합원입주권 비과세특례(소령§156의2 ⑧) 606
쟁점8 혼인합가로 인한 조합원입주권 비과세특례(소령§156의2 ⑨) 609
쟁점9 문화재주택과 조합원입주권 비과세특례(소령§156의2 ⑩) 612
쟁점10 이농주택과 조합원입주권 비과세특례(소령§156의2 ⑪) 613
쟁점10 1세대1주택 비과세특례 사후요건 미충족시 양도세 추징 (소령§156의2 ⑬) 614
3. 재개발.재건축관련 양도소득세 계산 614
쟁점1 재개발.재건축 조합원입주권 양도(소령§166 ①) 614
쟁점2 재개발.재건축으로 완성된 신축주택 양도(소령§166②) 620
쟁점3 청산금에 대한 양도차익 산정 634
쟁점4 기준시가에 의한 양도차익 산정 637

제18장
다주택자에 대한 양도소득세 중과 639

쟁점1 양도소득세 중과대상 주택과 중과 내용 641
쟁점2 중과대상에서 제외되는 주택 650
쟁점3 다주택자에 대한 양도소득세 중과 사례 678
쟁점4 양도소득세 부담사례 684
쟁점5 다주택자의 절세대책 685

제19장
비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 690

쟁점1 비사업용 토지 판정기준 중 기간기준 691
쟁점2 비사업용 토지 판정기준 중 기간기준이 적용되는 개별기준 703
쟁점3 무조건 사업용 토지로 보는 토지 709
쟁점4 농지의 비사업용 판정 개별기준 712
쟁점5 임야의 비사업용 판정 개별기준 718
쟁점6 목장용지의 비사업용 판정 개별기준 723
쟁점7 나대지, 잡종지 등 기타 토지의 비사업용 판정 개별기준 727
쟁점8 주택부속토지의 비사업용 판정 개별기준 751
쟁점9 별장 및 별장부속토지의 비사업용 판정 개별기준 754

제20장
국외자산 양도에 대한 양도소득세 계산 756

쟁점1 해외부동산 투자한도와 구입절차 756
쟁점2 해외부동산 투자시 내야 할 세금 759
쟁점3 미(美) 캘리포니아에서 주택구입시 내야 할 세금 766

제21장
재외동포 등 비거주자의 양도소득세 계산 768

쟁점1 비거주자의 납세지 768
쟁점2 비거주자에 대한 양도소득세 부과 769
쟁점3 비거주자가 국내 1세대1주택 양도시 장기보유특별공제 특례적용 여부 773
쟁점4 부동산양도용 인감증명의 세무서장 확인 775
쟁점5 양도소득세의 원천징수 775
쟁점6 해외이주 시 자금출처 확인 776

제22장
양도소득세의 신고.납부 778

쟁점1 예정 신고.납부 779
쟁점2 예정신고납부세액공제와 가산세 780
쟁점3 1년에 2회 이상 자산을 양도한 경우의 예정 신고.납부 783
쟁점4 확정 신고.납부 783
쟁점5 당초 신고에 잘못이 있는 경우：경정청구.수정신고.기한 후 신고 784
쟁점6 양도소득세 신고시 제출할 서류 787
쟁점7 양도소득세를 불성실하게 신고.납부한 경우 연 50.95%의 가산세 부담 788
쟁점8 세액의 분납 789
쟁점9 양도소득세의 물납(2016.1.1. 이후 양도자산부터 폐지) 789

제23장
재산제세 세무조사 790

쟁점1 납세자의 성실성추정 790
쟁점2 세무조사대상 선정사유 791
쟁점3 세무조사권 남용의 금지 795
쟁점4 세무조사의 종류 796
쟁점5 세무조사 실시 관서 798
쟁점6 실지거래가액으로 결정원칙 798
쟁점7 세무조사대상으로 선정될 수 있는 요인을 줄이는 것이 관건 798
쟁점8 기타 세무조사 관련 799

제24장
국세와 지방세의 불복청구 802

쟁점1 납세고지서를 받기 전에 행정청에 의한 사전 권리구제제도(국세) 802
쟁점2 법에 의한 사후 권리구제제도(국세) 804
쟁점3 납세고지서를 받기 전에 행정청에 의한 사전 권리구제제도(지방세) 806
쟁점4 법에 의한 사후권리구제제도(지방세) 806
쟁점5 세무사 등 전문가와 상담하는 것이 절세 포인트 808

부 록
연도별 양도소득세 관련 개정세법 주요 내용 ？ 809

Ⅰ. 2020년 개정세법 주요 내용 809
Ⅱ. 2019년 개정세법 주요 내용 845
Ⅲ. 2018년 개정세법 주요 내용 886
Ⅳ. 2017년 개정세법 주요 내용 916
Ⅴ. 2016년 개정세법 주요 내용 943
Ⅵ. 2015년 개정세법 주요 내용 952

출판사 제공
책소개
2021 개정판을 내면서

지난해 한국의 경제성장률은 ?1.0%로서 1998년 외한위기(IMF) 이후 최저치를 기록했다. 경제 성장의 결과인 가계소득은 대폭 줄어들었고 가계부채는 사상 최대치로 늘어났다. 여기에 집값 폭등으로 집 없는 서민의 내 집 마련 꿈은 멀어졌고 전월세 값 폭등으로 당장 거주할 집조차 구하기 어려워졌다. 청년들의 체감실업률은 24%에 달해 청년 4명 중 1명이 실업자다. 코로나19와 장기간 경기침체로 국민의 고통은 지금도 긴 터널을 지나고 있다,.

이런 가운데 현 정부 들어 지난 4년 내내 투기억제 목적에 부동산 세제를 동원함에 따라 안 그래도 어려운 부동산 관련 세금은 세무사도 대처하기 어려울 정도로 복잡해졌다. 시중에선 양도소득세를 포기한 세무사라는 뜻의 ‘양포 세무사’라는 신조어까지 생겨날 정도다. 더구나 언론에선 집값과 부동산 관련 세금 문제로 부동산 블루(우울증)에 빠진 국민들의 실상을 보도하는 상황에 이르렀다.

세제 운영에는 두 가지의 기본원칙이 있다. 첫째, 세원(과세표준)은 넓히고 세율은 내리는 것이다. 다음으로 보유세(재산세 + 종합부동산세)는 올리고 거래세(양도소득세 + 취득세)는 내려야 한다. 그런데 지난해 한국은 기본원칙에 어긋나는 세제를 구축했다. 종합부동산세의 경우 과세표준이 되는 공시가격을 대폭 올리면서 세율도 한꺼번에 100% 정도 올렸다. 여기에 다주택자의 원활한 주택 처분을 위해 내려야 할 양도소득세와 취득세 세율도 대폭 올렸다. 유럽과 미국 등 선진국에선 유례를 찾기 어려운 부동산세제 강화다. 이런 기본과 원칙에 벗어난 세제가 국민의 주택 거래를 어렵게 하는 한편, 세 부담을 눈 덩이처럼 늘린다. 기본과 원칙에 충실한 세제로 국민의 주택 거래와 세 부담을 정상화하는 게 바람직하다.

본서의 11판은 다음 사항에 중점을 뒀다.

첫째, 새로이 시행되는 개정 세법의 주요 내용과 대책을 강구하는 데 중점을 뒀다. 특히, 지난해 8월 18일부터 시행에 들어간 「임대주택에 관한 특별법」의 주요 개정 내용과 이에 따른 소득세법 상 후속 보완 입법 내용을 자세히 설명하고 대책을 제시했다. ‘주택임대사업자’가 세금 애로를 해결하는 데 많은 도움이 되기를 기대한다.

「임대주택에 관한 특별법」의 주요 개정 내용을 보면, 지난해 8월 18일 이후부터는 단기임대(4년)로 등록이 불가하고 장기 임대는 무조건 10년 장기임대로만 등록이 가능하다. 그리고 아파트는 등록 대상 주택에서 제외되어 지난해 8월 18일 이후부터는 등록이 불가하다. 그리고 등록의 자진말소와 자동말소제도가 처음으로 도입됐다. 등록임대주택 말소가 기존에 받은 세제 혜택과 앞으로의 세제 혜택에 미치는 영향 등 임대주택 관련 모든 세제를 본서의 “제14장 : 주택임대사업자의 요건과 세제지원”에서 자세히 다뤘다.

둘째, 양도소득세에서 어렵고 현안이 되고 있는 1세대1주택 비과세, 주택임대사업자에 대한 세제지원, 재개발?재건축과 양도소득세, 다주택자 중과 등 주택관련 세금을 중점적으로 다뤘다.

셋째, 양도소득세 신고.납부와 관련된 전반적 사항을 24개의 장(章)으로 구분하고 각 장마다 핵심 포인트를 정리하였으며 놓치거나 착오하기 쉬운 것을 중심으로 [쟁점]을 선정한 후 세법과 예규.판례를 들어 적법한 해설을 했다.

넷째, 이 한권으로 양도소득세의 주요 쟁점을 해결할 수 있도록 하였다. 나아가 취득.보유.임대.증여.상속 등 전반적인 부동산 이동 과정에서 추후 양도소득세를 절세할 수 있는 방안을 제시하고자 노력하였다. 그리고 부동산을 실제 양도하고 양도소득세를 신고.납부함에 있어 적법한 절세 방안을 제시하는 데 중점을 두었다.

다섯째, 최근 연도에 개정된 세법의 주요 내용을 파악하여 실무에 활용할 수 있도록 연도별 양도소득세 관련 세법의 주요 개정 내용을 요약하여 ‘부록’으로 수록하였다.

필자는 본서가 부동산 등 양도소득세 과세대상자산을 양도하고 양도소득세 문제로 어려움을 겪고 있는 납세자 여러분이 그 어려움을 해결하고 절세방안을 찾는 데 도움이 되기를 바란다. 나아가 본서가 회계?세무 전문가 및 실무자, 그리고 양도소득세에 관심이 있는 독자 여러분에게 최고의 세무 안내서로 자리 매김하기를 기대한다.

끝으로 본서의 출판을 허락해 주신 도서출판 어울림 허병관 사장님과 편집을 맡아 수고하신 출판팀 관계자 여러분에게 감사의 말씀드린다.

2021년 3월 30일
서울 서초동 연구실에서
세무회계연구소 세무사.경영학박사 박 상 근