★ 주식 시장의 기술적 분석 기법을 통해 국내 부동산 시장을 분석한 최초의 책 ★
이 책은 주식 시장의 기술적 분석 기법을 통해 우리나라 부동산 시장의 가격 변동을 분석하고 미래를 전망해본 최초의 책이다. 기술적 분석에 의하면 2000년부터 2017년 현재까지 한국의 주택 지수는 네 번의 상승기와 상승기 사이에 세 번의 조정기를 거치면서 추세적으로 상승하여 왔으며, 현재는 4차 상승기를 마무리하고 4차 조정기로 진입하는 초기 단계에 있는 것으로 추정이 된다.

★ 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」을 통해 부동산 시장의 미래를 날카롭게 예측하다! ★
한국과 미국, 일본의 부동산 위기는 놀랍게도 똑같은 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」의 틀 안에서 진행이 되었다. 동 가설에 의한 분석 결과에 의하면 2017년 현재 우리나라의 부동산 시장은 1단계 급격한 단기 금리 인하, 2단계 저금리 기간의 지속, 3단계 부동산 가격 폭등, 4단계 부동산 관련 부채 급증이라는 요건을 충족하고, 금리 인상이라는 5단계 상황을 목전에 두고 있다.


★ 주식 시장의 기술적 분석 기법을 통해 국내 부동산 시장을 꿰뚫다 ★
★ 거시 경제 지표를 완벽하게 활용한 두 저자의 탁월한 분석 능력 ★
★ 당신이 알고 있던 부동산 투자의 정설을 의심하라 ★

부동산 외적 경험과 지식이 더 돋보이는 두 명의 부동산 전문가가 부동산 시장을 전망한 책이다. 일반적으로 많이 사용하는 부동산 시장의 내부 지표를 활용한 전망은 철저히 배제하고, 「기술적 분석」과 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」이라는 독특한 분석의 틀 안에서 2000년부터 2017년 현재까지의 우리나라 부동산 시장 흐름...
★ 주식 시장의 기술적 분석 기법을 통해 국내 부동산 시장을 꿰뚫다 ★
★ 거시 경제 지표를 완벽하게 활용한 두 저자의 탁월한 분석 능력 ★
★ 당신이 알고 있던 부동산 투자의 정설을 의심하라 ★

부동산 외적 경험과 지식이 더 돋보이는 두 명의 부동산 전문가가 부동산 시장을 전망한 책이다. 일반적으로 많이 사용하는 부동산 시장의 내부 지표를 활용한 전망은 철저히 배제하고, 「기술적 분석」과 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」이라는 독특한 분석의 틀 안에서 2000년부터 2017년 현재까지의 우리나라 부동산 시장 흐름을 분석하고 문재인 정부 5년간의 부동산 시장을 전망하고 있다.

부동산 시장의 기술적 분석
이 책은 거시 경제 지표를 기반으로 정교하고 과학적인 분석틀이 발달한 주식 시장의 기술적 분석 기법을 부동산 시장 분석에 적용했다. 한국에서는 최초의 시도다. 기술적 분석에 의하면 2000년부터 2017년 현재까지 한국의 주택 지수는 네 번의 상승기와 세 번의 조정기를 거치면서 추세적으로 상승하여 왔으며, 현재는 4차 상승기를 마무리하고 4차 조정기로 진입하는 초기 단계에 있는 것으로 추정된다.

한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설
흔히 한국의 부동산 시장은 일본 시장을 선행 지표로 삼아 자주 비교된다. 저자는 먼저 1990년대 일본 부동산 시장과 2008년 미국 부동산 시장을 면밀히 분석한 결과, 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」을 정립한다. 위기가 발생해서 소멸하기까지 12단계를 거친다는 이 가설을 2008년, 2017년 한국 부동산 시장에 대입한 결과, 놀랍게도 한 ? 미 ? 일의 부동산 위기가 똑같이 이 가설의 틀 안에서 진행된 것을 확인하였다. 이 가설에 의하면 현재 우리나라의 부동산 시장은 1단계 급격한·단기 금리 인하, 2단계 저금리 기간의 지속, 3단계 부동산 가격 폭등, 4단계 부동산 관련 부채 급증이라는 요건을 충족하고, 금리 인상이라는 5단계 상황을 목전에 두고 있다.

부동산 시장의 대세 상승기는 끝났다
결론적으로 ‘기술적 분석’과 ‘부동산 위기의 12단계 진행 가설’을 통해 국내 부동산 시장을 분석하면 “한국 부동산 시장은 18년간의 대세 상승기가 끝났다”는 결론에 도달한다. 만약 조정에 들어간다면 급락할 것인가, 아니면 다시 급등할 것인가? 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가? 당장은 조정이 불가피하다면 장기적인 관점에서는 어떠할까?
이렇듯 이 책은 대세 상승기가 끝났다고 선언하면서도 여러 가능성을 열어놓는다. 이것이 바로 진정한 부동산 시장을 바라보는 관점이다. 부동산 시장은, 대한민국의 경제 시장이라는 더 큰 시장의 하부 시장일 뿐이므로, 단순히 흔히 거론되는 부동산 시장 내부의 지표뿐만 아니라 거시 경제 지표의 변화를 주시해 부동산 시장을 유연하게 바라봐야 한다는 것이다.

부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법
마지막으로 이 책의 백미는 한국 부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법을 제시하는 데 있다. 부동산 시장을 좌우하는 여덟 가지 지표, 즉 ①경매 낙찰가율, ②경쟁률, ③미국의 기준 금리, ④케이스-실러 지수, ⑤한국의 기준 금리, ⑥한국의 주택 지수, ⑦가계 부채 총액, ⑧실질 국내총생산 성장률을 설명하고, 그것을 토대로 어떻게 시장을 분석해내야 하는지 알려준다. 그리고 이 여덟 가지 분석 지표를 모아 종합차트를 작성하였고 책 뒤쪽에 첨부하였다. 2000년부터 2017년까지의 지표들은 모두 표기하고, 그 이후부터 2022년까지는 빈칸으로 남겨 놓았다. 이는 독자들이 수치가 발표될 때마다 빈칸을 채우고 그래프를 연장해가면서 전체 시장의 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 한 것이다.

금리와 부동산 시장
이 밖에도 이 책은 부동산 관련 기사나 부동산 전문가들의 주장에서 흔히 접하는 상투적인 부동산 상식들을 뒤엎는다. 예를 들면 교과서적으로 금리의 변동과 부동산 가격의 변동은 정확히 반비례 관계에 있다. 2000년부터 2017년 현재까지를 하나의 사이클로 보면 한국의 기준 금리는 5.25%에서 1.25%로, 미국의 기준 금리는 6.5%에서 1.0~1.25%로 대세 하락하였다. 그에 따라 kb 부동산 주택매매가격 종합지수는 51.7포인트에서 101.4포인트로 약 두 배가 상승하였으며, 미국의 주택 가격 지수인 케이스-실러 지수((20개 대도시 기준)도 100.59포인트에서 198.38포인트로 약 두 배가 상승하였다. 그러나 금리 외 경제 성장률, 투자 심리 등 다른 변수가 고정되어 있지 않은 실질 상황에서는 그 반대로 금리가 상승하는 시기에도 부동산 가격은 하락하지 않고 오히려 상승할 수도 있으며, 한국과 미국의 사례에서 그것을 두 번씩이나 실증적으로 입증하고 있다. 또한 왜 이런 결과가 도출되는지도 설명하고 있다.

부양책·규제책과 부동산 시장
또한 일반적으로 부양책이 나오면 상승을 하고, 규제책이 나오면 조정을 받거나 하락할 것이라고 전망한다. 과연 그럴까? 저자는 단호히 그렇지 않다고 말한다. 그렇게 전망하는 전문가가 있다면 그 사람은 전형적인, 뒷북치는 전문가일 것이라고 일갈한다. 2000년부터 2017년 현재까지 주택 시장의 지수 변동을 분석해보면 부양책이 주를 이루는 기간에는 상승기가 아닌 조정기였으며, 규제책이 주를 이루는 기간에는 주택 시장이 조정기가 아닌 상승기였음을 확인할 수 있다는 것이다.
그 외에도 정부에서 말하는 ‘투기꾼’이라는 단어에 대한 불편함부터 주택 보급률, 투자 수익률, 가계 부채에 대해서도 우리의 상식과는 다른 논리를 전개한다. 날카로운 분석을 토대로 한 저자의 새로운 관점이 감탄을 자아낼 것이고, 책을 덮을 즈음에는 부동산 시장을 바라보는 우리의 시각이 완전히 달라져 있음을 느끼게 될 것이다.

최고의 투기꾼은 금융 기관이다
경제에서 금융 부분이 차지하는 비중이 가장 크고, 실물과 연계된 각종 파생 상품으로 금융 기법이 고도화된 시대에는 투기꾼을 포함한 부채의 수요자 통제도 중요하지만, 부채의 공급자인 금융 시스템의 관리·감독 측면이 더 중요하고 효율적이다. 하이먼 민스키(Hyman Minsky, 1919-1996)는 역사적으로 반복되는 ‘금융 위기의 본질’을 연구하는 데 평생을 바친 세계적인 석학으로, 「금융 불안정성 가설」에서 한 나라의 경제를 금융 위기로 몰아가는 핵심 요인으로 ‘부채의 과잉 누적’을 들었다. 세계적으로도 1990년대 일본 부동산의 폭락, 2008년 미국발 금융 위기 등의 위기 뒤에는 ‘부채의 과잉 누적’이 있었으며, ‘부채의 과잉 누적’ 뒤에는 반드시 부동산 매수자에게 경쟁적으로 돈을 공급해준 금융 기관이 있었다. 우리나라의 경우에도 1997년 IMF 외환 위기, 2003년 신용카드 대란, 2011년 저축은행 PF 사태, 2017년 부동산 시장의 가계 부채 위기 등 모든 위기 뒤에는 반드시‘부채의 과잉 누적’이 있었으며, 그 뒤에는 반드시 경쟁적으로 돈을 공급해준 금융 기관이 위기의 진원지로서 자리 잡고 있었다. 따라서 당면 과제인 가계 부채의 문제로 만약에 우리나라에 부동산 위기나 경제 위기가 찾아온다면 그에 대한 첫 번째 책임을 져야 할 사람은 금융 기관의 관리·감독을 소홀히 한 정부 당국이고, 둘째는 투기적 장세에 무책임하게 경쟁적으로 대출을 확대한 금융 기관이고, 셋째는 투기꾼들이다. 투기꾼들은 탓하면서 투기판에 판돈을 대준 자에 대한 문책이 없다는 것은 말이 되지 않는다. 요즘 부동산 시장에서는 대출 없이 순수하게 자기 자본만으로 부동산을 매입하는 비율은 극히 낮다. 하물며 투기꾼도 반드시 대출을 받아서 부동산을 사게 된다. 결국 부동산 위기 발생의 1차적 저지선은 금융 기관의 대출 및 자금 운용을 효율적으로 통제하는 데 있는 것이다. ‘부채의 과잉 누적’이 어느 정부에서 이루어졌느냐는 이제 중요하지 않다. 현재 정책 운영의 키를 잡고 있는 사람이 항해의 모든 것을 책임져야 하는 것이다.

서브프라임 모기지의 난맥상
미국의 주택 담보 대출 상품은 집을 사려는 일반 개인들의 신용 등급에 따라 프라임(prime, 높음), 알트-A(Alternative-A, 중간), 서브프라임(subprime, 낮음) 모기지 세 가지로 나뉜다. 신용 등급이 높을수록 낮은 우대 금리를 적용받을 수 있다. 모기지 신용 등급은 신용 평가 회사인 FICO에서 5개 부문을 기준으로 매겨진다. 점수는 최저 300점에서 최고 850점까지 나타난다. 일반적으로 신용 점수가 620점 미만에 해당하는 사람들이 서브프라임 모기지를 받는다. 신용 점수 620점은 넘지만 소득 증명이 불완전하거나 두 번째 주택을 구입하는 경우는 알트-A 모기지에 해당된다. 신용 등급이 낮아서 은행에서 대출을 받을 수 없는 사람들이 마치 우리의 제2금융권처럼 미국 주류 은행은 아니더라도 620점 미만의 사람들을 대상으로 대출을 해주는 곳이 있다. 그것이 바로 서브프라임 모기지 업체다.
주택 대출 상품의 대출 경쟁은 2003년부터 2005년에 걸쳐 격화됐다. 금융 회사들은 집값의 평균 80% 가량이던 LTV 비율을 90~95%로 확대했다. 집값 전체를 빌려주는 노 다운(No Down) 융자가 유행했으며, 2005~2006년 주택을 구입한 가구 중 40%가 이를 이용한 것으로 추정된다. 자동 대출 허가가 사용됨에 따라 대출은 적절한 검토 및 서류 작성 없이 가능해졌으며, 2007년 서브프라임 대출의 40%가 자동 인수로 이루어졌다. 대출자들이나 브로커들이 대출 자격을 맞추기 위해 신청자의 수입을 부풀려 기입하는 등의 모기지 신청서 허위 작성 신고 건수도 20003년부터 2006년까지 두 배 이상 증가하였으며, 그로 인한 대출 업체의 피해액도 2006년 한 해에만 10억 달러에 이르는 것으로 추정되었다.

부양책이 나오면 내리고 규제책이 나오면 오르는 부동산 시장
주식 시장이나 부동산 시장에서 일반적으로 부양책이 나오면 상승을 하고, 규제책이 나오면 장이 조정을 받거나 하락할 것이라고 생각한다. 과연 그럴까? 정답은 그렇지 않다. 절대 그렇지 않다. 만약 그렇게 생각했다면 그 사람은 시장 참여 경험이 일천할 확률이 높다. 또한 그렇게 전망하는 전문가가 있다면 그 사람은 전형적인 뒷북치는 전문가일 것이다. 주식 시장이나 부동산 시장에서 부양책과 규제책은 3~5년 주기로 반복되는 상승·조정·하락 장세와 관련하여 움직임이 거의 유사한 속성을 가지고 있다. 하락 장세에서 부양책이 나오면 반짝 반등하는 듯하다가 다시 하락을 지속하고, 반대로 상승 장세에서 규제책이 나오면 상승세가 잠시 주춤하는 듯하다가 오히려 다시 상승세를 지속하는 속성이 있다.
시장 참여자들은 “왜 부양책이 나왔는데 장이 상승하지 않고 오히려 하락하는 것인가?” 또는 “왜 규제책이 나왔는데도 시장은 진정되지 않고 오히려 상승세를 지속하는 것인가?”라는 의문을 품게 될 것이다. 이렇게 정리하면 시장의 속성을 이해하기 쉽다. 하락세 또는 상승세로 추세를 잡은 시장은 한 번의 부양책이나 규제책으로는 장세를 전환시키지는 못한다. 따라서 장세를 전환시키려면 부양책이나 규제책이 연달아 몇 번은 나와줘야 한다는 것이다. 시장에 부양책이 나왔다는 것은 시장의 체력이 그만큼 허약하다는 것이다. 병이 약 한 번 먹었다고 완치될 수 없듯이 허약해진 시장이 부양책 한 번으로 바로 건강해져서 반등할 수는 없다. 약 먹듯이 몇 번의 부양책이 나오면 시장이 비로소 기력을 회복해서 한편으로는 시장 참여자에게 끊임없이 회의감을 주면서도 또 다른 한편으로는 새벽처럼 소리 없이 상승 장세로 진입하게 된다. 반대로 시장에 에너지가 넘쳐서 과열되면 한두 번의 규제책으로는 장이 쉽게 수그러들지 않는다. 그러나 매에는 장사가 없듯이 규제책도 몇 번 반복이 되면 시장의 에너지도 소진되기 시작해서 결국에는 꺼지기 직전의 불꽃처럼 마치 추가로 더 상승할 듯한 화려한 모습을 보이다가 느닷없이 하락세로 돌아서게 되는 것이다. 결론적으로 주식 시장과 부동산 시장의 양대 자산 관리 시장에서 쌓은 경험을 바탕으로 부양책 및 규제책과 시장의 흐름과의 관계를 정리해보면 다음과 같다. 하락 내지 조정 장세에 있는 시장은 부양책이라는 약을 먹으면서 기력을 회복하기 때문에 통상 부양책이 약 4회 이상 반복이 되면 시장이 기력을 회복하고 에너지를 축적하고 있다가 서서히 상승세로 돌아서게 된다. 반대로 상승세에 있는 시장은 규제책이라는 매를 맞으면 기력이 소진되기 때문에 통상 규제책이 약 4회 이상 나올 때까지는 규제책에도 불구하고 상승세를 지속하다가 결국에는 반복되는 매에 에너지를 소진하고 하락 내지 조정 장세로 돌아서게 된다.

 

머리말

1부 우리나라 부동산 시장

1. 부동산의 세 얼굴
주거 목적 참여자, 자산 관리 목적 참여자, 투기 목적 참여자
부동산 시장의 중간 섹터 ‘자산 관리 시장’
최고의 투기꾼은 금융 기관이다
주택 시가 총액 3,732조 원, 아파트 시가 총액 2,187조 원, 부동 자금 1,000조 원 시대

2. 주택 보급률과 인구 1,000인당 주택 수
주택 보급률과 주택 정책
부동산 시장의 하락론자들
주택 보급률 100%의 한계
인구 1,000인당 주택 수의 증가 추이
용어 설명 : 주택 보급률

3. 투자 수익률, ‘부동산의 국제 가격 표준’
부동산의 가격은 투자 수익률이 결정한다
투자 수익률은 금리에 의하여 결정된다
투자 수익률로 비교한 서울의 아파트 가격 수준은?
전월세 전환율

4. 금리와 부동산 시장
저금리로 부동산 시장으로 내몰린 사람들
금리의 변동과 부동산의 가격은 반비례한다
금리가 오르면 부동산은 내린다?
용어 설명 : 한국은행 기준 금리

5. 가계 부채, 서브프라임 모기지의 쌍둥이인가?
가계 부채의 규모 및 증가세
가계 부채의 급증 요인
가계 부채의 상환 능력
갭(Gap) 투자의 위험성
우리보다 가계 부채 비율이 높은 북유럽 국가들은 안전한가?

2부 한·미·일 부동산 위기 분석

1. 1990년대 일본의 부동산 시장 붕괴
1985년 플라자 합의와 엔화 가치 절상
저금리와 자산 가치의 폭등 및 부채의 증가
금리의 급속한 인상과 버블의 붕괴
아베노믹스와 마이너스 금리 시대

2. 2008년 미국의 부동산 시장 붕괴
폰지 차입자(ponzy borrowers)와 미국의 금융 위기
서브프라임 모기지의 난맥상
그림자 금융(Shadow Banking)과 헤지 펀드(hedge fund)

3. 한·미·일 부동산 위기 비교 분석 : 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」
미국과 일본 부동산 위기의 공통점
미국발 세계 금융 위기에도 살아남은 한국의 2008년 부동산 시장
다시 위기에 처한 2017년 한국의 부동산 시장

3부 문재인 정부의 부동산 시장 전망

1. 기술적 분석 : 조정이 임박한 부동산 시장
부양책이 나오면 내리고 규제책이 나오면 오르는 부동산 시장
부동산 시장의 기술적 분석 : 네 번의 상승과 세 번의 조정
제4차 조정이 임박한 부동산 시장

2. 문재인 정부의 부동산 시장 전망
첫째, 대세 상승은 끝났다
둘째, 급락할 것인가, 급등할 것인가?
셋째, 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가?
넷째, 장기적(long-term) 관점에서 부동산 시장 전망은?

3. 부동산 시장의 흐름 예측하기
경매 낙찰가율 및 경쟁률
미국의 기준 금리 및 케이스-실러 지수
한국의 기준 금리 및 주택 지수
가계 부채(가계 신용) 총액 및 실질 국내총생산(GDP) 성장률