‘잃어버린 20년’은 잊어라! 수익률 10% 기회의 땅, 일본에서 찾은 경제적 자유
“나는 일본에서 월세 받는다”

“전국 아파트값 9년 만에 하락 전환…” “올해 아파트 거래량 ‘역대 최저’ 전망… 하락률은 ‘최대’” 최근 뉴스 헤드라인만 봐도 알 수 있듯이, 언제까지고 불패일 줄만 알았던 대한민국의 부동산이 휘청이고 있다. 물론 국내 부동산 가격은 상승과 하락을 반복하지만, 한번 시장의 흐름이 바뀌면 전환되기까지는 다소 오랜 시간이 소요된다. 지난 상승기 동안 충분한 시간을 들여 투자 공부를 했고, 종잣돈을 어느 정도 모은 사람이라면 아쉬운 시점인 것이 분명하다. 언제까지 그리고 어디까지 하락할지 모르기에 선뜻 투자하기가 망설여지기 때문이다. 그렇다면 새로운 투자처로 눈을 돌려보는 건 어떨까? 여전히 ‘잃어버린 20년’으로 기억되는 나라, 바로 일본에 남들이 모르는 부의 사다리가 있다.

《서울을 팔고 도쿄를 샀습니다》는 평범한 월급쟁이에서 월세 800만 원을 받는 건물주로 변신한 백승의 일본 부동산 투자 기록이다. 2014년 아파트 투자로 부동산 시장에 뛰어든 저자는 대한민국 부동산 호황기였던 2019년, 서울의 아파트를 매도해 4억 원을 벌었다. 결코 적지 않은 금액이었으나 가격이 뛰고 있던 서울 부동산에 재투자해 또다시 꿈같은 수익을 얻을 수 있을지 확신할 수 없었다. 무엇보다 시세차익형 투자만으로는 당장 회사를 그만둬도 될 만큼의 현금흐름을 창출할 수 없다는 게 분명했다. 그는 차익형 투자 위주로 세팅되어 있던 포트폴리오를 수익형 투자로 전환하기 위해 보다 수익률 높은 투자처를 물색하기 시작했고, 그때 눈에 들어온 것이 ‘일본 부동산’이었다. 주변인들의 만류에도 그는 끝내 일본 도쿄에서 꼬마빌딩을 매수했고, 그 결과 2% 월세 수익도 감지덕지하는 강남 상가와는 비교도 안 될 만큼 높은 10%의 월세 수익을, 그것도 일본인 세입자들에게서 받게 되었다.

이 책에서 백승은 명확한 데이터를 활용해 일본에 관한 잘못된 통념을 바로잡아 일본이 왜 눈여겨볼 만한 투자처인지 설명한다. 고령화로 인해 인구의 감소 추세가 빨라 부동산 경기 하락을 예측하는 사람들이 있지만, 도심 집중 현상으로 도쿄와 오사카 인구는 오히려 늘어나는 중이다. 실제 도쿄도는 1995년 이후로 계속 인구가 증가하고 있고, 이 추세는 2035년까지 이어질 것이라는 전망이다. 또한 일본의 경제 및 기업 상황이 어려운 것 같아 보여도 일본 상장기업의 시가총액은 세계 3위이고 그중 절반이 도쿄에 있다. 양질의 일자리는 부동산 가격을 끌어올리는 중요한 역할을 한다. 이와 같은 오해를 풀고 바라본다면 일본의 도심은 투자할 가치가 충분한 노른자위 같은 땅이다.

달러가 강세인 것과 반대로 ‘엔저 현상’이 지속되는 가운데, 2022년 여름부터 국내 주요 언론 매체들이 한국 부동산 호황기와 비슷한 성장세와 수익률을 보이는 일본에 기회가 있다는 내용의 기획 기사를 내고 있다. 외국인 투자자들이 일본 부동산을 쓸어 담고 있다는 것이다. 이처럼 주목해야 할 이유가 충분한 일본 부동산은 새로운 대안 투자처를 찾는 투자자들에게 활로가 되어줄 것이다.

부산만큼 가까운 도쿄에서 꼬마빌딩주 되는 법

불과 몇 년 전만 해도 해외 주식 투자는 낯설었지만, 이제 포트폴리오에 미국 주식 하나 없는 사람이 드물 정도다. 이렇듯 해외라는 심리적 장벽만 넘으면, 부동산 투자 또한 블루오션을 만날 수 있다. ‘버블 붕괴’를 딛고 일어선 일본의 부동산이 요동치고 있기 때문이다. 도쿄를 비롯한 오사카 등 주요 도시의 땅값이 2013년부터 꾸준히 상승하고 있다. 도쿄의 공시지가는 2013년 이후 평균 3%씩 신장했고, 주요 도심부인 도쿄5구는 매년 평균 6%씩 올랐다. 중요한 것은 7년 전과 비교해 6%가 오른 게 아니라, ‘매년’ 6%씩 올랐다는 사실이다. 그렇다면 어떻게 투자할 수 있을까? 이 책은 개인의 투자 기록을 그대로 따라가며 성공적인 부동산 투자를 위한 방법을 설명하고 있다.

1장에서 저자는 일본 부동산이 저평가되었다는 증거를 설명하며, 그 상승 여력에 대한 명확한 근거를 제시한다. 특히 일본에서 부동산 대출을 받을 수 있을지 궁금한 사람들을 위한 구체적인 답변이 담겼다. 2장에서는 본격적인 투자에 앞서 필요한 절차를 소개한다. 현지 부동산 업체와 연결해 주는 부동산 중개 업체를 찾는 법은 물론 임장 전에 현지 분위기를 살필 수 있는 팁까지 아낌없이 담았다. 3장에는 저자가 4개월간 발로 뛴 임장 기록이 고스란히 담겼다. 어떤 건물을 보았고 투자자의 관점에서 무엇을 고려했는지 낱낱이 밝혔다. 4장은 모두에게 낯설 해외 부동산 투자를 위한 은행 절차에 대해 자세히 설명한다. 나라 간에 돈이 오고 가는 일이기 때문에 신고 절차가 꼭 필요한데, 그 과정에서 생긴 시행착오를 예시로 짚고 넘어가야 할 것을 꼼꼼하게 알려준다. 5장에는 일본으로 돈을 송금한 과정과 계약부터 등기 등록까지의 내용을 담았다. 6장과 7장에서는 부동산 투자를 위한 해외 법인 설립과 계약 이후의 건물 관리와 임차인 재계약에 관해 이야기한다. 이렇듯 이 책은 직접 발로 뛰어 부동산 투자에 성공한 사람만이 알려줄 수 있는 팁으로 가득하다.

저자는 에필로그에서 “투자의 세계는 넓고, 투자할 곳은 많다. 그리고 누구나 할 수 있다.”고 말한다. 선택지를 확장해 안정적이면서도 높은 수익을 얻고 싶은 사람이라면, 과열된 양상을 보이는 서울 부동산을 대신할 투자처를 찾는 사람이라면 이 책을 놓치지 말길 바란다. 두드리는 자에게 문이 열린다고 했다. 시야를 조금만 넓혀서 닫혀 있던 문을 두드리는 약간의 노력만 기울인다면, 새로운 기회의 땅이 당신 눈앞에 펼쳐질 것이다.

책 속에서

PIR 지수란 Price to Income Ratio의 약자로, 소득 대비 주택 가격의 비율을 나타내는 지수다. 주택을 소유한 가구의 연 소득으로 특정 지역이나 국가의 집을 사는 데 얼마의 시간이 걸리는지 측정한다. PIR 10이라고 하면, 10년 치 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이다. 즉, 수치가 높을수록 그 지역 사람들의 경제력에 비해 집값이 과하게 부풀려져 있다고 보는 것이다.
2021년 기준 전 세계의 PIR을 확인해 보면, 홍콩 45.19, 베이징 41.70, 싱가포르 19.38, 서울 28.86, 도쿄 15.40이다. 2016년에 비해 2021년의 PIR이 얼마나 올랐는지를 확인해 보면, 홍콩이 20%, 베이징이 24%, 서울이 73% 상승한 데 반해 도쿄는 41% 하락했다. 부동산 가격의 상승세가 계속되는데도 도쿄의 PIR은 오히려 줄어들었다. 이 말은 다른 도시들의 소득 대비 부동산 가격의 상승률보다 도쿄의 부동산 가격 상승률이 더뎠다는 것이다. 현재의 집값을 떠받칠 수 있는 여력이 아직 남아있다는 뜻이다. _1장 왜 일본 부동산인가? | 21p.

잃어버린 20년으로 기억되는 일본 부동산. 과연 지금은 어떻게 되었을까? 버블 붕괴 이후 오를 기미가 보이지 않던 땅값이 조금씩 들썩이기 시작했다. 도쿄, 오사카 등 주요 도시의 땅값이 2013년부터 꾸준히 상승하고 있다. 도쿄23구의 공시지가는 2013년 이후 평균 3%씩 신장했고, 도쿄5구라고 불리는 주요 도심부인 신주쿠구, 시부야구, 미나토구, 주오구, 지요다구에서는 매년 평균 6%씩 올랐다. 중요한 것은, 7년 전과 비교해 6%가 오른 것이 아닌, ‘매년’ 6%씩 올랐다는 사실이다. _1장 왜 일본 부동산인가? | 28p.

일본의 부동산 대출은 대체로 담보 평가액의 60~80%가 나오고, 대출금리는 2%대이다. 한국에 비해 더 많이, 더 싸게 빌릴 수 있다. 그만큼 수익률이 올라가고 수익도 늘어난다. 즉, 레버리지 효과를 톡톡히 볼 수 있는 것이다. 이렇게 일본에서는 같은 투자금액으로 한국보다 훨씬 높은 수익률을 기대할 수 있다. _1장 왜 일본 부동산인가? | 31p.

하지만 중요한 사실은 따로 있다. 인구가 감소되더라도 도심의 인구는 늘어난다는 것. 즉, 지방과 도심 인근에 머물던 사람들이 도심으로 모여드는 현상이 더욱 심해진다는 것이다. 그러다 보니 도시의 효율적인 개발을 위한 도심 고밀도 개발 정책인 ‘콤팩트시티’라는 용어가 탄생하기도 했다. _1장 왜 일본 부동산인가? | 41p.

투자를 할 때는 우선 내가 사고 싶은 부동산의 조건을 자세하게 뽑아놓는 것이 중요하다. ‘도쿄에서 5억 원으로 투자할 수 있는 부동산’이라고만 접근하면 수천 개의 매물이 나오기 때문이다. 그래서 어떤 물건을 원하는지 명확히 해두는 작업이 꼭 필요하다. 예산이야 어느 정도 정해져 있기 때문에 크게 고민할 것이 없지만, 도쿄인지 오사카인지, 도쿄라면 어느 지역인지, 아니면 어느 지하철역 근처인지, 주택인지 상가인지, 월세는 어느 정도 나오길 원하는지 등, 원하는 조건을 구체화시킬 수 있어야 한다. ‘수익률이 더 좋은 것, 땅값이 더 비싼 것’과 같이 모호하고 막연한 조건은 안 된다. _2장 일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다 | 55p.

해외 투자의 경우 해외 투자 신고 업무를 전담할 은행 지점을 지정하는 ‘해외 투자 지정 은행 신고’가 필수라고 했다. 투자의 시작부터 앞으로의 모든 절차를 지정한 지점에서만 처리해야 한다는 것이다. 앞으로 계속될 환전, 송금 업무에서부터 각종 사전 신고, 사후 신고까지 모두 한 곳에서만 해야 한다. 안타깝게도 두 번째로 방문한 지점은 집과 직장에서 너무 멀어서 업무를 계속하기에 무리였다. _4장 험난한 은행 신고 | 138p.

잔금 대출을 위한 건물의 평가는 각 은행마다 가지고 있는 기준과 감정평가기관에서 받는 감정평가를 기준으로 한다. 평가가 완료되기 전까지 정확한 금액을 알 수 있는 방법은 없지만, 어느 정도 예측은 가능하다. 앞서 했던 가심사가 잔금 대출의 ‘예측용 심사’라고 생각하면 된다. 대개 공시지가(일본에서는 통상 고정자산세 평가액이라는 항목을 체크한다) 또는 매매가의 60~70% 수준으로 측정된다. _5장 일본 부동산 거래의 절차 밟기 | 161p.

그렇다면 굳이 법인 투자를 선택한 이유는 무엇일까? 본격적으로 부동산 투자 사업을 시작하고 싶은 마음도 있었지만, 가장 큰 이유는 일본 은행의 대출을 받기 위해서였다.
나는 평범한 직장인이다. 직장인이라는 신분은 안정적인 수입 덕에 자영업자나 사업가에 비해 비교적 손쉽게 대출을 받을 수 있다는 장점이 있지만, 산업군이나 연봉에 따라 대출 한도가 매겨지고 제한이 걸린다. 연봉 5,000만 원을 받는 월급쟁이에게 그보다 2~3배가 넘는 금액의 신용대출을 선뜻 승인해 주는 곳은 아주 드물다. _6장 매일 매일 투자 생활 | 181p.

일본에는 부동산 임대를 전문적으로 관리해 주는 회사가 있다. 이 관리회사는 부동산 중개에서부터 임차인 모집, 계약, 입주, 운영, 퇴거까지 부동산 임대 원스톱서비스를 제공하는 곳으로, 임대인이 임차인에게 임대를 놓을 때 하는 모든 과정을 대신 처리한다. 관리회사는 건물주의 위임을 받아 건물을 직접 관리하고, 임대 계약을 체결하고, 공실이 발생하는 경우 임차인을 모집한다. _7장 일본에서 건물주가 되어보니 | 197p.

프롤로그: 서울을 팔고 도쿄를 사다

1장 왜 일본 부동산인가?
01 아직 저평가되어 있다
02 수익의 세 마리 토끼를 잡다
03 체계적이고 안전하다
집중탐구_ 데이터로 확인하는 도쿄 부동산의 현재

2장 일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다
01 파트너 업체 찾기
02 바다 건너 시장 조사
03 투자 세미나를 찾아다니다
04 머릿속에 지도를 넣다
집중탐구_ 컨설팅 회사 및 유용한 인터넷 커뮤니티

3장 도쿄로 가는 임장 여행
01 해외 부동산 임장하기
02 하루 만에 놓친 첫사랑: 신토미초역
03 내가 살고 싶은 곳: 미나미센주
04 신축이냐 땅 크기냐: 미노와
05 치안을 생각하다: 기타구
06 가격이 저렴한 이유: 신오쿠보
07 시설관리의 중요성: 도시마구
08 인기 많은 부자동네: 메구로구
09 도쿄 속의 교토: 가구라자카
09 임장 끝! 드디어 결정했다
집중탐구_ 나만의 부동산 매물 조건 만들기, 일본의 부동산 유형

4장 험난한 은행 신고
01 은행에서 사전 신고를 하다
02 예상치 못한 환율 리스크
03 실수에는 대가가 있는 법
04 툭 튀어나온 중계은행
집중탐구_ 은행 신고 서류들

5장 일본 부동산 거래의 절차 밟기
01 매매의향서를 넣다
02 감정평가 결과는?
03 대출이 2주 안에 나올까?
04 잔금 끝! 나, 건물주 됐다
집중탐구_ 계약할 때 받는 서류들

6장 매일 매일 투자 생활
01 해외 부동산 투자자의 여행법
02 슬기로운 법인 투자
03 법인 투자, 일본에서 시작하기
04 나는 사장이 되었다
집중탐구_ 법인 투자의 모든 것

7장 일본에서 건물주가 되어보니
01 일본에는 관리회사가 있다
02 재계약을 하다
03 생각보다 큰 부가 수익
04 월세 보증제도에 대해
집중탐구_ 일본의 임대료 구성

에필로그: 투자의 세계는 넓다
부록_ 일본 부동산 투자를 위한 기초