“부동산 투자 시 분석능력과 안목이
성공과 실패를 결정짓는다.”

최근 경매에 도전하는 사람들이 늘고 있다.
한 경매정보업체의 통계에 의하면, 서울중앙지방법원의 유효 입찰자가 2008년 12월과 2009년 1월 사이에 3배 증가했다고 한다.
경기 침체에 따라 빚어지는 놀라운 현상이다.
부동산경기가 상승할 때는 일반매매 거래가 활성화되기 때문에 경매 시장은 불황이다. 그러나 불황일 때에는 우량 물건이 넘어오기도 하고 물량이 넘쳐나 반값의 기회도 생긴다. 금융기관의 대출상환 압력에 따라 경매물건이 늘어나는 것이다. 역설적이게도 경기가 불황일 때 경매 시장은 활황이 되는 것이다.
2009년은 IMF 이후 10년 만에 돌아온, 고수익을 올릴 수 있는 경매의 최적기라고 말하는 것은 과언이 아니다.

경매는 건전한 재테크의 수단이 아니라는 부정적인 인식을 갖고 있는 사람들이 많다. 경매는 남의 부동산을 강제로 뺏는 제도라고 생각하기 때문이다. 그러나 그것은 경매를 제대로 이해하지 못한 데서 비롯된 생각이다.
경매는 경매를 청구한 권리자의 채권을 법원이 대신 현금화시켜 채무자가 빌려간 돈을 갚는 제도이다.
다시 말해 경매란 법이 인정한 범위 내에서 공정하고 투명한 절차를 거쳐 이루어지는 또다른 부동산 거래시장이며 재테크의 한 수단이다.

경매에는 많은 이점이 있다.
첫째, 낙찰과 동시에 투자이익을 산출할 수 있다.
둘째, 토지거래허가 없이 매입할 수 있고 취득에 따른 규제나 제한도 덜 받는다.
셋째, 부동산 실거래가 신고가 아닌 낙찰금액으로 세금을 매기므로 취득 시 세금이 일반매매보다 싸다.
넷째, 한번 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 저감되고 시세 대비 낙찰가로 투자 이익률을 확인할 수 있다.
다섯째, 저가로 부동산을 취득하여 고수익을 창출할 수 있다.
여섯째, 경매정보는 열린 정보라서 누구든지 우량 정보를 만날 수가 있다. 또한 경매가 대중화되면서 경매를 배울 수 있는 곳이 곳곳에 산재해 있어 참여하기가 쉽다. 부동산에 대한 법률적 소양과 전문적인 공부를 한다면 경매를 통해 부동산으로 성공할 수 있다.

또한 경매를 제대로 알아야 진행 물건의 당사자도 유사시에 자기 재산을 지킬 수가 있다.
채무자는 채권액이 예상 낙찰가보다 현저히 적으면 채권을 변제하고 경매취하를 통해 부동산을 다시 되찾을 수 있다.
세입자나 채권자의 입장에서는 법원에 상계신청을 하면 근저당권을 활용하여 부동산을 매입할 수 있다. 낙찰 받은 세입자나 근저당권자는 배당받을 돈을 낙찰금 일부로 대체하면 된다.

반대로 경매는 위험한 요소도 많다.
불황에는 유찰이 반복되면서 감정가의 수십%씩 경매 기준가격이 하향 조정된다. 그러나 싸다고 뜨거운 감자를 덥석 물었다가는, 배보다 배꼽이 더 큰 낭패를 당할 수 있다.
낙찰을 받은 후 예상치 못한 명도나 하자로 인해 복병을 만나 추가비용이 발생하기도 한다. 경매의 환상만 보고 달려든다면 자칫 투자금을 날리는 불운을 겪게 될지도 모른다.

경매란, 당하는 입장에서는 인간이 만든 재해일 수도 있다.
그러나 경매는 아는 만큼 보이고 보이는 만큼 수익을 창출할 수 있다.
이 책은 경매로 고수익을 올리자는 취지에서 쓰였다. 초보의 입문기에서부터 고수의 노하우까지 저자들을 달리하여 파트별로 묶었다.
Part1은 김혜경의 경매입문기이다.
경매사들의 사연들과 초보자들이 짚고 넘어가야 할 경매정보들로 엮었다.
Part2는 프로 경매쟁이 이여정의 경매 매뉴얼이다. 초보에서 고수까지 경매성공과 실패 사례, 에피소드, 경매성공 전략들로 엮었다.
Part3은 경매의 고수인 경매꾼 이진환의 비밀노트이다.
경매고수들조차 모르는 특수물건 성공 노하우와 사례들을 실었다. 경매로 100억을 벌게 된 대한민국 최고의 경매꾼 이진환 고수의 천만 불짜리 노하우를 풀어놓았다.
경매 현장에서 벌어지는 삶의 진한 에피소드들을 날것 그대로 옮겨 놓았다.

경매란 누구나 쉽게 접근할 수 있는 분야이다. 그렇지만 누구나 돈을 버는 것은 아니다.
일반매매는 해당 물건이 투자가치가 있는지를 알면 된다. 물건을 보는 안목과 분석능력만 있으면 투자에 성공할 수 있다.
그러나 경매에서 성공하려면 물건분석은 기본이고 법적인 권리분석을 할 수 있어야 한다. 여기에 하나 더 명도를 해야 한다. 명도는 경매의 마무리이자 수익창출의 성공과 실패의 열쇠가 되기도 한다. 살고 있는 사람을 설득시켜 내보내는 일이 초보자에게는 버겁기 마련이다. 그러나 노련한 고수는 유연한 명도에서 진가를 발휘한다.

궁극적으로, 이 책은 경매로 어떻게 돈을 버는가에 초점이 맞춰져 있다.
세 명의 공동 저자가 경험한 이야기들을 구술로 받아 대표필자(김혜경)가 정리했다.
공동 저자 이여정 경매사와 이진환 경매 고수의 생생한 구술이 없었다면 집필은 불가능했을 것이다. 경매 고수에게 비밀스러운 노하우를 들은 건 필자에게 행운이었으므로 두 분께 감사드린다. 또한 경매 명도현장에서 잔뼈가 굵은 이정기 경매사로부터 생생한 실전사례를 듣는 것도 크나큰 공부가 되었다.

| 머리말 | … 5

part 01 보통아줌마의 경매 입문기 ★ 김혜경 … 15
Chapter 01 집에 목숨 걸고, 땅밖에 몰랐던 보통아줌마 경매를 시작하다 … 17
Chapter 02 초보자가 짚고 넘어가야 할 경매정보 … 37

part 02 대한민국 쟁이들의 경매 매뉴얼 ★ 프로 경매쟁이 이여정 … 53
Chapter 01 넘어가거나 혹은 낙찰 받거나, 부동산 경매의 법칙 … 55
Chapter 02 초보자들이 꼭 알아야 할 성공경매 7가지 전략 … 75
Chapter 03 경매 성공과 실패 사례 모음 … 113
Chapter 04 경매현장에서 경험한 웃지 못 할 생생한 에피소드 … 135

part 03 경매 고수의 비밀노트 ★ 이진환 … 147
Chapter 01 경매를 작품으로 승화시키는 특수물건의 전문가 … 149
Chapter 02 특수물건 전문가 이진환의 물건별 사례 비밀노트 … 169
Chapter 03 발상과 전략으로 승부하는 천만 불짜리 노하우 … 225
Chapter 04 고수익 특수용도 물건의 비밀전략 … 263
Chapter 05 고수가 말하는 특수물건 성공의 노하우 … 303