10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라
- 미래를 내다보는 부동산 新투자법

부동산 투자의 확실한 원칙 세우기!
틈새 부동산을 잡기 위한 투자사례로 본 ‘미래의 부동산 新 투자법’

▷ 10년 후 한국 부동산 시장은 어떻게 될까?

10년 후 주택시장은 양극화가 심화되면서 ‘부익부빈익빈’ 현상이 가속화될 것이다. 또 임대주택이 늘어남에도 불구하고 대부분 도심의 주택난이 심화되어 사회문제로까지 확대될 것이며, 판교 및 용인권은 서울 강남과 용산의 초고층 주상복합단지와 더불어 최고급 주거단지로 탈바꿈할 것으로 전망하고 있다.
대부분의 부동산 전문가들도 10년 후에는 인구증가율은 둔화되더라도 가구 수가 증가하고 주택의 고급화와 대형화 추세로 인해 부동산 가격이 완만한 상승세를 보일 것이라고 내다봤다.
상가시장은 대규모 택지지구의 대형 상가나 대기업 슈퍼체인, 최첨단 디지털플라자의 출현으로 중소규모의 영세 상가는 힘을 잃을 것이다. 반면 토지시장은 레저관광지 주변과 중소도시 주변의 농지와 임야가 투자 관심지역으로 몰리면서 가격급등 현상을 보일 것이라는 견해가 지배적이었다.

▷ 내재가치가 우수한 부동산에 집중하라

10년 후에 경기침체로 인한 스태그플레이션이 다시 온다고 해도 실수요자들이 선호하는 저가부동산 수요는 꾸준히 늘 수 있다. 그러나 내재가치가 떨어지는 부동산상품은 몇 차례 더 가격조정을 겪을 가능성이 크다.
10년 후에도 살아남을 수 있는 내재가치가 우수한 부동산은 실수요자들이 많이 찾는 부동산이다. 대표적으로 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있다. 특히 중소형 아파트는 향후에도 강세가 예상되는데 대형이나 소형에 비해 수요가 많기 때문이다. 금융위기 전후로 해서 중소형 아파트 가격이 대형아파트 상승률을 넘어섰다. 청약시장만 놓고 보더라도 일정수준의 프리미엄을 기대한다면 대형보다는 소형 위주로 청약하는 게 나아 보인다.
이런 추세를 반영하듯 최근 대형보다는 소형 아파트의 프리미엄이 강세를 보이고 있다. 우리나라 평균 가구원 수는 3명가량(지난 2007년 기준 2.9명)으로 방 2개와 거실, 주방이 있는 실속형이 제격이라 할 수 있다. 그러나 2001년 이후 건설사들이 중소형 아파트를 줄이고 중대형의 공급을 대폭 늘려 이에 따른 중소형 주택 수급부족으로 인해 내재가치 높은 소형 주택이 인기를 끌 수밖에 없게 되었다.

▷ 밀짚모자는 봄기운을 느낄 때 사도 늦지 않는다

일부 경제학자들이 미국의 대공황 때의 더블 딥(double dip) 사례를 들어 L자형 장기침체를 주장하고 있다. 그러나 그동안의 학습효과와 위기를 극복하고자 하는 각국의 공조 속에 경기도 급속하게 회복되고 있다. 판교신도시에 공급된 단독주택용지 경쟁률(최고 8:1)과 송도신도시 포스코 상가 경쟁률(최고 37:1), 수십 대 일의 경쟁률 속에 마감된 강북지역의 재개발 분양률만 봐도 경기침체는 어느 정도 회복되었다고 볼 수 있다. 무섭게 추락하던 실물경기 급락세가 한풀 꺾이면서 경기 낙관론이 확산되고 있는데 수도권지역 청약률도 고공행진하고 있다. 꽁꽁 얼어붙었던 땅을 뚫고 봄 새싹이 돋아나듯이 각국의 증시도 연중 최고치를 갈아치우며 ‘그린 슈트(Green shoots)’가 잇따르고 있다.
오바마 대통령도 ‘최악의 경기침체는 끝났고 마침내 경기회복 국면에 진입하기 시작했다’고 강조했다.
결론적으로 미국대공황 극복기와 일본의 실패사례를 본보기 삼아 이번 금융위기가 전 세계적인 공조 아래 단기간에 끝날 것으로 보인다. 역발상으로 생각하면 지금이 저평가된 우량매물을 잡을 기회라고 볼 수 있다.

▷ 통계청자료로 분석한 10년 후를 준비하는 부동산 투자

지금까지의 주택투자 패턴은 잊어라!
통계청이 얼마 전 발표한 ‘향후 10년간 사회변화요인 분석 및 시사점’보고서에 따르면, 베이비붐 세대가 은퇴를 시작하면서 35~54세 인구는 앞으로 2년 뒤부터 점점 줄어들 전망이라고 한다. 2013년이 되면 베이비부머세대인 1958년생 개띠들이 만55세가 되어 은퇴를 시작한다. 한편 1978년생은 만35세가 되어 생애 첫 주택구입에 나선다. 문제는 세대교체 당사자들의 규모 격차다.
베이비부머 세대인 1958년에서 1970년대 초 출생한 사람은 연간 100만 명에 달했다. 그러나 1978년 출생자는 이보다 25%인 75만 명에 그친다. 2020년도에 만 35세가 되는 1985년생은 고작 66만여 명 수준으로 베이비부머 세대가 내놓은 집들을 사줄 사람이 한참 모자라게 되는 것이다. 결혼도 늦어지고 있어 생애 첫 주택구입 연령 또한 점점 더 뒤로 밀리는 추세다. 바로 이러한 점에서도 이명박 정부가 계획하는 500만 가구가 공급되기 시작할 시점부터 그 집을 살 사람이 부족한 아이러니가 발생할 것으로 예상할 수 있다.
통계청장도 브리핑에서 “향후 10년 이내에 다가올 인구감소와 고령화는 과거에 겪지 못했던 새로운 변화가 될 것”이라고 말했다.
급격한 ‘초고령화 사회’ 진입으로 인해 주택가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 부동산 투자자들도 급격한 사회변화를 미리부터 예견해 준비해야 한다. 이러한 인구구조 변화로 인해 자연히 주택수요도 감소할 수밖에 없기 때문에 그동안의 정형화된 주택투자방식은 바뀌어야 한다.
예를 들어, 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 필히 저성장구조로 갈 수밖에 없다. 따라서 이제는 도심권에 위치한 역세권 중소형아파트, 소형오피스텔, 다가구, 원룸 등 그밖에 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 할 것이다.

▷ 부동산 투자의 맥을 제대로 짚어내는 新 투자법이 한곳에

이 책의 필자는 불과 10여 년 전만 해도 경제적으로 어려워 끼니도 제때 채우지 못했었지만 그 나락에서 딛고 일어서게 한 발판은 바로 부동산이었다. 그렇게 필자의 몸에 새겨진 부동산 실전투자 노하우를 이 책에 고스란히 담았다. 이 책을 읽는 독자들은 부자의 길로 가는 티켓을 거머쥔 것이나 다름없다고 확신한다.
10년 후를 내다보는 부동산 투자는 내 입의 달콤한 사탕이 아니라, 안목과 감각을 키우면서 나무를 키워 백배의 열매를 수확하게 하는 확실한 투자법이다. 부동산을 단순히 재테크 수단으로 여기기보다 인생가치의 극대화 수단으로서 삼는 자세가 필요할 것이다.

필자는 10년 후가 되면 경제적 능력을 상실한 베이비붐 세대들의 잇단 부동산 처분으로, 일부 입지조건이 좋아 환금성이 높은 부동산을 제외한 곳은 인기를 끌지 못할 것이라고 생각한다. 따라서 이제는 지금까지의 무조건적이고 공격적인 부동산 투자에서 벗어나 10년 후에도 인기를 끌 만한 상품 위주로 투자 포커스를 좁혀나가는 전략이 필요하다.
10년 후를 내다보는 부동산 투자는 시세차익을 노린 자본적 투자(capital gain)와 임대수익(income gain)을 병행하는 방향으로 가야 한다. 즉, 언제든지 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선택하여 그 중에서도 투자금액이 비교적 낮은 물건 위주로 투자전략을 짜야 한다는 것이다.