부동산경매 기초지식에서 사례별 경매물권
권리분석과 투자분석까지!



저자가 다년간 직접 참여했던 경매 사례들을 바탕으로 부동산 물건분석, 가격분석, 권리분석, 명도분석 등을 종합적으로 설명하고 있다. 실제 경매 현장에서 성공했던 사례와 실패했던 사례들을 통해 부동산 경매의 종합적인 분석방법을 자세히 이해할 수 있다. 또한 독자들의 이해를 돕기 위해 저자의 동영상 강의를 포함하고 있다. 책으로 이해하기 힘든 내용은 동영상 강의를 통해 더 쉽게 습득할 수 있도록 하고 있다.



이 책의 구성은 1 파트에서 경매에 필요한 기본적인 지식을 설명해 놓았다. 그리고 2 파트에서는 일반적인 경매사례들을 물건별로 설명하였다. 마지막 3 파트에서는 문제가 될 수 있는 권리별 사례를 접근하여 보았다. 2파트와 3파트는 하나의 경매 사례가 경매컨설팅 종합 보고서처럼 되어 있어서 이해하기 쉽게 구성되어 있다.



여기서 소개하는 각각의 경매 사례들은 필자가 직접 입찰에 참여했던 경험들을 소개하고 있다. 필자가 항상 마음속에 지니고 있는 말이기도 한데 경매에 관심이 있다면 경매를 하면서 항상 기본에 충실하라는 것이다. 경매에 직접 몇 번 입찰하고 또 낙찰을 받아보면 자기가 아는 것이 경매의 전부이고 자기는 경매의 고수라는 착각에 빠질 수 있다. 하지만 경매는 일반적인 유형이 있을 수 있으나 그에 반해 특수한 사례도 상당히 많다. 그러므로 항상 주의를 가지고 기본에 충실하면서 경매에 입찰해야 한다.

권리분석이 경매의 전부처럼 생각하지만 그것보다 물건을 보는 능력이 있어야 하고 거기에 권리분석이 뒷받침 되어야 한다. 진정한 물건의 가치를 알아보고 그 물건을 낙찰받기 위해 권리분석을 하고 명도분석을 하는 것이기 때문이다. 무조건 싸다고 입찰하는 것도 안 되지만 반대로 무조건 비싸니까 입찰하지 말아야지 하는 것도 안 된다.

남들보다 더 많이 발로 뛰면서 물건도 직접 보고 주변의 이런저런 상황도 평가해 봐야 한다. 그러다보면 좋은 물건, 입찰해야 하는 물건, 아무리 싸도 입찰하지 말아야 하는 물건들이 눈에 들어올 것이다.

PART 01 :부동산 경매의 기본지식

Chapter 01 | 경매의 진행절차

Chapter 02 | 경매 입찰물건 찾기
01 신문사에서 경매 물건찾기 / 02 대법원경매정보 / 03 검색연습 / 04 경매정보지를 이용하는 방법 / 05 정보지의 기본확인사항

Chapter 03 | 입찰절차
01 기일입찰 / 02 기간입찰

Chapter 04 | 말소기준권리와 기본적 권리
01 말소기준권리 / 02 저당권 / 03 가압류와 압류 / 04 담보가등기 / 05 강제경매개시결정 / 06 전세권

Chapter 05 | 지상권
01 지상권 / 02 법정지상권 / 03 분묘기지권

Chapter 06 | 유치권
01 유치권의 의의 / 02 유치권의 성립요건 / 03 유치권의 소멸 / 04 판례가 인정한 유치권과 부인한 유치권 / 05 경매절차진행중 유치권신고에 따른 구제

Chapter 07 | 가등기
01 가등기 / 02 순위보전가등기와 담보가등기 / 03 선순위보전가등기 말소방법

Chapter 08 | 가처분등기
01 가처분등기 / 02 경매와 관련한 가처분등기 / 03 선순위가처분등기
04 주의를 요하는 후순위가처분등기

Chapter 09 | 주택임대차보호법
01 주택임대차보호법의 임대차계약 / 02 주택임대차보호법의 당사자와 내용 / 03 대항력 / 04 소액임차인의 최우선변제권 / 05 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 / 06 임차권등기명령 / 07 기타

Chapter 10 | 상가건물 임대차보호법
01 상가건물임대차보호법의 보호대상 / 02 대항력 / 03 소액임차인의 최우선변제권 / 04 확정일자를 받은 우선변제권 / 05 임차권등기명령 / 06 기타

Chapter 11 | 매각불허가 신청, 즉시항고, 매각허가결정취소신청
01 매각결정기일 / 02 매각허부결정의 불복(즉시항고) / 03 매각의 확정 / 04 매각허가결정의 취소

Chapter 12 | 배당
01 배당의 의의 / 02 배당받을 채권자의 범위와 배당권자 / 03 배당요구종기일과 배당철회의 제한 / 04 배당의 기초원리와 배당순위 / 05 배당이의의 소

Chapter 13 | 인도명령
01 인도명령의 의의 / 02 인도명령의 신청인 / 03 인도명령의 상대방 / 04 인도명령의 신청 / 05 인도명령의 심리, 재판, 송달 / 06 인도명령의 집행 / 07 인도명령의 불복 / 08 명도합의서, 명도확인서


PART 02 : 부동산 종류별 경매사례 종합분석

Chapter 01 | 아파트
01 차라리 전 회차에 입찰을 볼 걸! / 02 나에게 맞으면 입찰하라 / 03 대항력 있는 임차인, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당에서 제외된 경우 배당이의의 소 / 04 가처분등기, 공유자우선매수 / 05 공인중개사에게 문의를 잘 합시다. 감정가격? / 06 감정평가액을 잘 보고 실제거래가격을 조사해보자. 예상입찰가격을 내어보자. / 07 감정가격시점, 강제집행정지신청, 재감정신청, 명도내용 / 08 64%에서 101%의 낙찰가 상승 / 09 선순위 전세권, 경기가 어려울 때가 경매할 때 / 10 선순위가등기 가처분등기. 경매정보지의 오류? 등기부의 내용은 경매 진행중에도 변한다 / 11 소유자겸 채무자가 임차인의 동거인이라구?

Chapter 02 | 오피스텔
01 배당요구종기일과 배당철회, 특별매각조건 매수보증금 20% / 02 선순위임차인, 후순위가등기, 말소기준권리에 가처분, 물건번호

Chapter 03 | 빌라, 다세대
01 1만원 차이, 명도협상을 잘 합시다. / 02 대위변제의 가능성과 처리방안, 강제경매의 경우 취하가능성? 강제집행정지결정문, 전입신고하고 확정일자를 받았으나 권리신고를 하지 않고 있다?

Chapter 04 | 주택, 다가구
01 임차권 등기권자, 경매에서의 토지거래허가 구역, 주택이나 다가구의 전입에 호수를 적어두나요?

Chapter 05 | 아파트형 공장(지식산업센터)
01 숨어있는 인수비용 미납관리비, 매물이 없는 경우의 입찰가격, 근로복지공단 / 02 임차인의 유치권, 입찰표 기재시 물건번호, 토지별도등기, 상가건물임대차보호법의 사업자등록증, 확정일자.

Chapter 06 | 공장
01 허위 유치권과 입찰가격 / 02 법정지상권, 농지취득자격증명, 말소기준권리의 변동가능성 / 03 입찰표 작성에서 주의, 가격산정이 어려우면 참고 활용하라 / 04 공장건물의 구조, 경매취하가능성, 기계 명도, 채권계산서, 맹지

Chapter 07 | 전, 답
01 지분의 경매, 농지취득자격증명, 토지거래허가구역, 분묘기지권

Chapter 08 | 임야
01 경매와 공매가 동시에 진행되고 있는 경우

Chapter 09 | 대지
01 법정지상권, 무허가건물, 공유지, 도로 접 토지와 맹지

Chapter 10 | 상가(점포)
01 말소기준권리로서 담보가등기, 집합건물의 관리비 / 02 출입구의 동선의 중요성, 상가점포의 인테리어공사 유치권

Chapter 11 | 근린시설
01 제시외 건물 포함여부, 주민등록의 전입을 잘못 했습니다 / 02 진정한 유치권 물건, 무잉여취소의 경우 / 03 임차인이 다수인 경우, 명도에 너무 힘들이지 마세요

Chapter 12 | 기타
01 종교시설, 제시외건물 값이 과다하다

PART 03 : 부동산 권리별 경매사례 종합분석

Chapter 01 | 선순위임차인
01 현황조사서에 선순위임차인이 거주하지 않는다 / 02 선순위임차인이 무상임차인이라는 확인서가 있어요 / 03 소유자의 자녀가 전입 / 04 임차인에게 우선매수권이 있다. 대지권미등기 / 05 임차인이 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다고 한다 / 06 선순위 전입인이 소유자의 남편(세대합가)

Chapter 02 | 전세권
01 선순위전세권자가 권리신고 및 배당요구를 안하면 인수 / 02 주택의 일부에 전세권설정, 재매각시 특별매각조건(매수보증금 최저매각가격의 20%) / 03 선순위전세권의 배당요구, 임금채권 / 04 전세권설정후 임차보증금 증액과 대항력

Chapter 03 | 선순위가등기
01 선순위가등기가 사실상 실효, 1원으로 경매(형식적 경매) / 02 인수하는 선순위가등기, 보증금액 완전 변제 못받으면 매수인 인수 선순위임차권등기 / 03 오래된 선순위가등기 / 04 인수하는 선순위 소유권이전청구권가등기의 말소, 대항력있는 임차인의 배당과 인수금액

Chapter 04 | 가처분등기
01 가처분등기권자가 소유자, 대항력 있는 임차인, 후순위 가처분등기 / 02 가처분권자가 경매신청 채권자(가처분말소) / 03 가처분등기가 경매신청 채권자, 특별매각조건 (가처분 인수), 지분경매 / 04 가처분인수 / 05 건물철거청구권보존 가처분, 전세권자가 경매신청채권자, 대지권미등기

Chapter 05 | 대위변제
01 전소유자가 말소기준권리인 소액 근저당권을 변제

Chapter 06 | 유치권
01 미완성의 공사대금, 기계수리비용 유치권 / 02 인테리어 유치권

Chapter 07 | 법정지상권
01 대지만 경매 / 02 건물만 매각, 관습법상 법정지상권 피담보채권 없는 말소기준권리인 근저당 / 04 지상에 다세대 주택이 있는 토지 지분의 경매

Chapter 08 | 대지권미등기
01 대지권이 있다는데?

Chapter 09 | 지분경매, 공유자 우선 매수신청
01 협위분할에 의한 상속에 대한 사해행위 취소의 가처분, 공유자우선매수신청 1회 제한 / 02 선순위가등기인수, 공유자 우선 매수신청, 지분경매