￭ 이 책은
좋은 부동산 앞에는 항상 늪이 있다!
‘유치권’이라는 늪을 건너기 위한 가이드북!
유치권이란 그 깊이도 알 수 없고, 그 속에 독사가 사는지 괴물이 사는지 알 수 없는 탁한 늪으로 표현된다. 그런데 알고 보면 모든 소문은 그 곳에 접근하기를 바라지 않는 사람들이 만든 헛소문이었다. 그 늪이 발목 정도 적실 깊이라면 누가 그 좋은 부동산을 포기하겠는가? 이 책은 그동안 어렵게 여겨졌던 유치권을 좀 더 쉽게 이해하고, 곧바로 실전에 참여할 수 있도록 도움을 주기 위해 쓰였다. 경매로 낙찰받은 집에 유치권이 설정돼 이사를 가지 못 하는 성춘향이 특수부대에 입교해 유치권 전문가가 되어가는 과정을 통해 독자들도 유치권에 대한 지식과 실전 능력을 갖추게 될 것이다.

경매로 낙찰 받은 집에 못 들어가는 성춘향과 함께
풀어가는 쉽고 재미있는 유치권 이야기
홍길동은 이몽룡에게 2013년 1월 1일에 갚기로 하고 사업자금으로 금 1억 원을 빌렸다. 또한 홍길동은 자신의 집수리 공사를 임꺽정에게 공사대금 금 1천만 원으로 맡겼다. 그러나 홍길동 사업이 부진하여 이몽룡에게 금 1억 원을 갚지도 못하고, 임꺽정에게 금 1천만 원의 공사대금도 갚지 못하고 있다. 그래서 이몽룡은 법원을 찾아가 ‘대여금반환청구의소’를 제기하여 홍길동을 상대로 승소를 했다. 이몽룡은 집행법원에 가서 홍길동 집에 대해서 강제경매신청을 하였다.
성춘향은 평소에 홍길동의 집을 가지고 싶어 했는데, 홍길동의 집이 경매진행 중이라는 소식을 듣게 된다. 성춘향은 그 집의 부동산 등기부등본을 열람해본 후, 하자가 없음을 확인하고 홍길동의 집을 낙찰 받았다. 그리고 그 집으로 이사 갈 준비를 하고 있다.

한편 임꺽정은 공사대금 1천만 원을 받지 못하자, 어서 공사대금을 달라고 홍길동의 집을 점거하고 있다. 홍길동은 사업이 망해서 중국으로 갔고, 임꺽정은 공사대금을 부풀려 금 5천만 원을 받아야겠다고 주장하며 집을 비워주지 않고 있다. 성춘향은 이사 가기가 곤란해졌다. 이를 해결하기 위해 성춘향이 법원에 가서 알아보니 임꺽정이 주장하는 권리는 유치권이라는 사실을 알게 되었다. 이에 성춘향은 임꺽정을 내보낼 수 있는지, 아니면 임꺽정이 주장하는 허위의 금 5천만 원(실제 금 1천만 원)을 내주어야 입주할 수 있는지 고민에 빠졌다.
성춘향은 임꺽정이 주장하는 유치권을 해결하기 위해 유치권 특수부대에 입대하여 유치권을 제대로 공부하기로 한다. 이 책은 유치권의 ‘유’자도 모르던 성춘향이 유치권에 대해 완벽하게 마스터하는 과정을 담고 있다. 독자 여러분들도 춘향만 따라오면 유치권에 대한 그림이 그려지고, 실전에서 제대로 사용할 수 있게 될 것이다.


유치권, 쉽게 배워서 제대로 써먹는
이 책의 4가지 특징
1. 쉬워도 너-어-어-어-무 쉽다!
유치권을 흔히들 괴물이라고 합니다. 경매에서 유치권이 붙은 물건은 함부로 손대면 안 되는 골칫덩어리입니다. 특히 초심자나 중급자의 경우, 유치권은 가히 공포의 대상이지요. 왜 그럴까요? 유치권이 정말 고수들이나 다룰 수 있는 그렇게 어려운 분야일까요? 사실을 알고 보면 그렇지도 않습니다. 위험한 곳에는 언제나 수익이 있고, 그 수익을 일부의 사람들만 독점하기 위해 유치권에 금단의 줄을 쳐놓았단 의심을 해볼 만합니다. 이 책은 경매 초보자도 이해할 수 있도록 유치권을 아주 쉽게 풀어놓았습니다. 이 책을 다 보고 나면, 여러분은 이런 탄성을 지를 것입니다. “유치권, 쉬워도 너~~~무 쉽다!”

2. Q&A로 확실하게 알고 넘어간다!
이제까지 여러분들은 유치권을 너무 어렵게 공부해 왔습니다. 민법 몇 조가 어떻고, 민사집행법 몇 항이 어떻고…… 그렇게 법 조문을 달달 외운다 해도 실제 상황에 부딪혔을 때는 머릿속이 하얘질 뿐입니다. 이 책은 초보자의 입장에서 질문하고, 교관이 답해주는 형식을 취하고 있습니다. 잘 아는 사람 입장에서 쓰인 책이 아니라, 철저하게 잘 모르는 사람 입장에서 접근한 책입니다. 이 책의 주인공은 이해가 될 때까지 묻고 또 묻고, 교관을 물고 늘어집니다. 이런 과정을 통해 유치권에 대한 전체 개념이 머리에 확실하게 각인되게 되고, 실전에서 자동으로 튀어나오게 됩니다.

3. 유치권의 A부터 Z까지 정복한다!
가짜 유치권이 많다는 얘기를 들었다고, 가짜 유치권 판별하는 법만 배우면 될까요? 유치권 성립 조건은 유치권 중 작은 부분에 불과합니다. 유치권을 알려면 기본적으로 부동산 경매를 알아야 하고, 물권을 알아야 하지요. 더 나아가 다툼이 잦은 분야인 만큼 민사 소송 절차는 물론 형사 소송 절차까지 꿰고 있어야 합니다. 유치권을 마치 작은 섬처럼 뚝 떼어내서 공부해서는 곤란합니다. 이 책은 한 권으로 유치권이 태어나게 된 기본 개념부터 유치권의 성립 요건, 유치권의 효력, 각종 소송 절차까지 세세하게 담고 있습니다. 유치권을 공부하기 위해 더 이상의 교재는 ‘노 땡큐’란 말씀입니다.


4. HOT한 최신 판례까지 통달한다!
유치권을 공부하는 사람들에게 있어 판례는 무엇보다 중요합니다. 이 책은 최신 판례들을 꼼꼼하게 수록하고 있어 유치권의 법원 판결 트렌드를 한눈에 읽을 수 있다는 최강의 장점을 갖고 있습니다. 더구나 이 책은 판례를 공부하는 방법 또한 남다릅니다. 판례 자체를 공부하다 보면 누구나 머리가 아프고 지겨워집니다. 판례 몇 개만 훑어보면, 이게 저거 같고 저게 이거 같다는 생각이 듭니다. 이 책은 판례도 Q&A 형식으로 풀었습니다. 질문자가 물어보고, 교관과 조교가 답을 하는 과정에 판례가 자연스럽게 녹아들어 있어 거부감 없이 판례를 마스터하는 경지에 이르게 됩니다.

춘향 :
도대체 유치권이 뭐길래, 제가 정상적으로 낙찰 받은 집에 못 들어간단 말인가요? 속 시원히 대답 좀 해주세요.

교관 :
민법상 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치함으로써 심리적 압박의 효과를 나타내어 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권이다(민법 제320조 제1항).

설명조교 :
유치권은 당사자의 의사와는 관계없이 법률상 당연히 인정되는 담보물권이다. 법률이 이러한 제도를 인정한 것은 오로지 ‘공평의 원칙’을 실현하기 위해서이다. 타인의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권으로 인하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제받기 전에 자기만이 먼저 그 물건이나 유가증권의 점유를 상대방에게 이전해야 한다고 한다면 결국 채권의 추심이 어렵게 된다. 이러한 불공평한 결과를 방지하기 위하여 그 목적물 점유자의 채권을 특히 보호하여 ‘채권자 평등의 원칙’을 깨뜨리는 것이 유치권을 인정한 취지이다.
민법상의 유치권은 담보되는 채권의 발생원인을 묻지 않기 때문에 계약관계가 존재하지 않아도 성립하는 것이지만, 계약관계가 존재하는 경우도 적지 않다. 즉, 계약에 기하여 점유할 권리를 가지는 자가 그 계약의 존속 중에 목적물에 관하여 유치권의 성립요건을 충족시키는 경우가 있는데, 이러한 경우 유치권의 내용과 계약의 효과가 충돌할 수 있다. 유치권의 효력이 계약의 효력에 흡수되는 결과를 낳게 된다. 이와 같이 유치권의 행사는 계약관계의 제약을 강하게 받지만, 계약상 점유할 권리를 갖지 않게 된 후에는 유치권은 그 제약에서 벗어나 완전히 그 기능을 발휘하여 상대방의 계약관계에 의한 반환청구권 및 소유권에 의한 반환청구권을 저지시키게 되며, 상대방은 유치권자에 대하여 반환의무불이행 내지 불법행위에 의한 손해배상청구권을 취득할 수 없는 것이다.

춘향 :
유치권은 법정담보물권이니까, 혹시 이해 당사자 간에 유치권을 없는 것으로 하자고 약속할 수도 있지 않나요?

교관 :
그것을 배제특약이라고 하고, 가능한 일이다. 유치권은 일정한 요건이 존재하는 경우에 당연히 성립하는 권리이며, 당사자 사이의 합의에 의하여 성립하는 것이 아니다. 그것은 유치권 성립을 특약에 의하여 배제하는 것이 허용되지 않는다는 취지는 아니므로 당사자 사이의 특약에 의하여 유치권의 성립을 배제하는 것도 가능하다. 이러한 특약은 묵시적으로도 가능하다.

판례조교 :
유치권자가 채무자에게 아무런 조건 없이 부동산을 명도해주기로 약정하였다면 이는 유치권자가 유치권을 포기한 것이라고 할 것이므로 그 약정된 명도기일 후의 점유는 적법한 권원 없는 점유라고 할 것이다(대판 80다1174).
토지임차인이 정구장 시설 및 그 부대시설인 가건물 등을 임차인의 비용으로 설치, 건축하여 정구장을 운영하되 임대차가 종료되었을 때에는 주위 시설물 및 가건물을 임대인에게 증여하기로 약정한 사실이 인정된다면 이는 임차인이 유익비 상환청구를 할 수 없다는 취지를 약정한 것으로 볼 것이다(대판 81다187).

1장. 워밍업 하기
1. 부동산 경매란?
2. 경매의 특징
3. 물권과 채권
4. 유치권은 왜 어려운가?
5. 그럼에도 유치권을 공부해야 하는가?
6. 그렇다면 유치권 공부는 어떻게 해야 하나?

2장. 유치권의 정체 파악하기
유치권이란? / 유치권에도 우선변제효가 있나? / 매각이나 경매시 누가 소유자인가? /
법정담보물권이란? / 약정담보물권과는 무엇이 다른가? / 유치권의 공시방법은? /
유치권 확인을 위한 서류는? / 유치권의 확실한 확인방법은? / 이해관계인이란 누구인가? /
이해관계인을 찾는 방법은? / 경매절차의 이해관계인이란? /
이해관계인이 할 수 있는 것은? / 유치권에 관한 법조문은? / 상사유치권이란? /
유치권 제도의 취지는? / 유치권에 대해 꼭 해주실 말씀은?


3장. 유치권 진짜 가짜 가리기
*유치권의 성립 요건
1. ‘타인 소유 부동산’이란?
자기 물건에는 유치권이 성립되지 않나? / 부동산의 개념은? /
부동산에서 주물과 종물은? / 건물 유치권자와 대지 유치권의 관계는?
2. ‘점유’란?
점유란 제도가 생긴 이유는? / 점유권이란? / 사실상의 지배란? / 점유로 인정받으려면? / 점유를 상실하면 유치권은 소멸되나? / 점유는 꼭 본인이 해야 하나? / 간접점유란? /
점유보조자와 간접점유의 차이는? / 점유를 방해받는 경우에는? /
점유의 침해를 방어하는 방법은? / 그 밖에 점유에 해당하는 사례는? /
점유는 언제까지 해야 하나? / 압류 이후 유치권을 취득하면? /
근저당 후, 압류 전 유치권을 취득하면? / 소유자 동의 없이 유치물을 임차하면?
3. ‘목적물에 관하여 생긴 채권’이란?
목적물에 관하여 생긴 채권이란? / 견련성에 대한 해석은? / 견련성에 대한 상세한 설명은? / 공사업자가 부도난 공장을 점유한다면? / 채권과 점유 간의 견련관계는?
4. ‘변제기에 있는 경우’란?
유치권은 꼭 변제기에 있어야 하나?
5. ‘점유가 불법행위가 아닐 것’이란?
불법 점유행위란?
6. ‘채권이 소묘시효에 해당하지 않을 것이란?
피담보채권이 소멸시효에 걸리면?
7. ‘배제특약 없을 것’이란?
유치권 배제특약은 가능한가? / 유익비와 필요비의 개념은? /
유익비와 필요비는 회수 가능한가? / 공사대금채권은 유치권이 인정되나? /
공사대금채무도 견련관계가 인정되나? / 유치권이 성립되지 않는 경우는? /
유치권 공부에 필요한 조언은?

4장. 유치권의 효력 탐구하기
유치권의 효력은? / 별제권이란? / 유치권자의 유치할 권리란? /
매수인은 채권 변제 책임이 있나? / 유치권자의 경매신청 권리 인정 이유는? /
유치물의 소유권을 직접 취득 가능한가? / 이자나 집세를 변제에 충당할 수 있나? /
유치권자는 유치물을 사용할 수 있나? / 유치물 관리비용을 청구할 수 있나? /
유치권자도 배당받을 수 있나? / 유치권자의 의무는? / 유치권의 일반적 소멸 사유는? /
소멸시효 중단이란? / 유치권 특유의 소멸 사유란? / 유치권과 동시이행항변권의 차이는?

5장. 유치권이 있는 경매 따라잡기
유치권 경매신청 배경과 과정은? / ‘예에 따라 실시한다’란 의미는? /
형식적 경매란 무엇이 다른가? / 4. 형식적 경매에서 배당이란? /
경매 매각대금은 누가 가져가나? / 6. 경매가 중첩되면 어떻게 해결하나? /
낙찰되면 가압류 등이 사라지나?

6장. 경매절차에서 유치권 정복하기
이해관계인의 확실한 개념은? / 보호해야 할 이해관계인이란? /
유치권 신고는 언제까지 해야 하나? / 유치권 신고해야 이해관계인이 되나? /
유치권 신고하면 법원이 하는 일은? / 신고 접수 시점에 따른 법원 조치는? /
유치권 신고하면 조사에 들어가나? / 매각건물명세서에 신고사실이 기재되나? /
낙찰자는 인도명령신청 가능한가? / 유치권자로부터 임차한 경우는? /
유치권자도 이의신청 가능한가? / 배당요구 종기까지 신청할 수 있나? /
최저매각가격에 유치권이 영향을 미치나? / 유치권이 뒤늦게 판명된 경우는? /
낙찰자에겐 어떤 책임이 있나? / 낙찰자의 권리구제방법은?

7장. 소송절차에서 유치권 대처하기
유치권을 법적으로 확인받으려면? / 허위 유치권 대응방법은? /
근저당권자도 소를 제기할 수 있나? / 권리 없는 점유자에 대한 소 제기는? /
인도명령이란? / 소 진행 중 부동산 점유자가 바뀌면? / 명도단행가처분이란? /
허위 유치권자에 의해 손해가 생겼다면? / 채무자가 부동산을 침해할 경우는? /
유치권자 보호 대칙은?

8장. 형사절차상 유치권 마스터하기
경매입찰방해죄란? / 소송사기죄는 언제 성립되나? / 업무방해죄의 성립은? /
강제집행면탈죄란? / 주거침입죄란? / 재물손괴죄란? / 부동산강제집행침해시 적용 범죄는?
/ 사문서위조변조죄란? / 사문서 사용 시 별도 범죄가 성립되나? /
유치물을 손괴, 은닉한 경우는? / 협박죄란? / 상해죄란? / 체포, 감금시 성립하는 범죄는?
/ 공갈죄란? / 명예훼손죄란? / 명예훼손죄와 모욕죄의 차이는? / 절도죄란? /
집행관 강제집행을 방해하는 경우는? / 무고죄란? / 형법 이외에 참조할 법률은?

부록 : 서식, 유치권 표시, 색인