넘쳐나는 유동성이 떠받쳐온 부동산,
언제까지 이렇게 갈 수 있을까

저자는 이른바 ‘패닉바잉’이라는 말이 나올 정도로 개인들이 과몰입한 것이 부동산시장의 가장 큰 위험 요소라고 말한다. 역사적으로 볼 때 많은 경우 패닉바잉은 거품이 꺼지기 바로 전에 나타나는 현상이었다. 올해는 코로나19 때문에 정부가 풀어놓은 M2가 자산시장으로 너무 많이 흘러갔다. 언젠가는 과다한 유동성을 거둬들여야 한다. 정부가 이를 위해 사용할 수 있는 방법은 기준금리 인상, 그리고 세금이다. 대출로 집을 구매했을 경우 이자 부담으로 생활이 쪼들리고 세금 내느라 허리가 휜다. 그래도 처음에는 집값이 오르니까 좋지만 언제까지나 오를 수는 없는 노릇이다. 갖고만 있어도 세금을 내야 한다면 스트레스가 커지고 ‘집을 꼭 가지고 있어야 하나?’ 하는 회의감이 들기 시작한다. 지금의 30대는 주택시장의 큰손이 되었지만 과연 지금의 20대가 30대가 되면 그들 역시 그럴까? 결혼 연령이 점점 높아지고 있으며, 자녀나 아예 결혼까지 체념하는 사람들이 늘고 있다. 상황이 이렇게 되면 주택 구매 의욕이 떨어진다. 주택시장에 투자하고 싶다면 이제는 이러한 리스크를 염두에 둬야 한다. 전세 가격이 급등하고 매물이 마르는 현상으로 세입자들이 고통을 받고 있지만 과거에도 그랬던 것처럼 변화 과정에서 단기적으로 나타나는 현상일 가능성이 높다. 향후 1~2년간은 과도한 빚을 지고 아파트시장에 뛰어드는 것은 위험하다.

동학개미운동이 이끈 주식시장의 반등이
계속될 수 있을까?

2020년 주식시장의 경우에는 경기침체가 강제로 이루어졌다. 이전에는 경제나 금융의 흐름이 갑자기 꼬여 발생한, 시장 내부의 문제였다면 이번에는 코로나19라는 전염병 때문에 정부가 국경 봉쇄, 이동 제한과 같은 강제 셧다운을 실시한 것이 원인이었다. 이런 까닭에 시장의 주도주는 네이버, 카카오와 같은 언택트 관련주가 될 수밖에 없다. 시간이 흐르고 셧다운이 조금씩 완화되면서 시장을 이끈 주역은 테슬라였다. 테슬라 주가가 몇 배씩 뛰면서 우리나라에서는 2차전지 관련주들이 큰 수혜를 입었고, 시장의 주도주로 나섰다. 저자는 이러한 흐름으로 볼 때 결국 중요한 것은 위기 이전과 달라진 시장의 방향을 읽고 남들보다 먼저 뛰어드는 것이라고 말한다. 그리고 정부의 지원책에 답이 있다는 것을 기억해야 한다는 것이다. 정부가 의도하는 방향으로 돈이 흐르고 거기에 주식 투자 성공의 기회가 있다는 것은 불변의 법칙이다.

코로나19 이후의 뉴노멀의 시대,
주목받을 분야는?

저자가 첫 번째로 꼽는 것은 언택트다. 비대면 상담, 주문 배달, 같은 언택트는 코로나19 이전에도 일상화되어 있었지만 코로나19가 장기화함에 따라 수요가 빠르게 확대되고 영역도 넓어졌다. 공연, 강의, 의료, 자문을 비롯해 비대면으로 안 되는 게 없다. 오프라인에서도 커피 전문점의 키오스크나 미국의 ‘아마존 고Amazon Go’와 같이 직원과 대면해 계산할 필요가 없다. 비대면은 자동화와 무인화와 함께 가는데 이런 흐름을 이해하면 투자하는 데 도움이 된다. 두 번째는 바이오와 헬스케어다. 바이오 헬스케어 산업은 코로나19로 큰 전환점을 맞았다. 관련된 의약품 개발 경쟁이 뜨겁고 전염의 우려로 인해 원격 진료와 바이오공학이 빠른 속도로 발전하고 있으므로 주시할 만하다. 마지막으로 ‘그린’을 들 수 있다. 기후변화 문제가 심각해지면서 자연재해가 더욱 자주 발생하는 까닭에 세계적으로 환경에 대한 관심이 커지고 있다. 우리 정부도 이에 발맞춰 ‘한국판 뉴딜’ 정책의 두 축으로 디지털 뉴딜과 그린 뉴딜을 제시했다. 이 세 가지 흐름을 예의 주시한다면 남들보다 한발 앞서 기회를 잡을 수 있다.

실패 없는 투자 기회를 알려주는 세 가지

위기를 내 자산을 관리하고 증식하는 기회로 만들기 위해서는 그것을 정확히 분석할 필요가 있다. 분석의 주요 도구 중 하나는 금리로 금리가 떨어졌을 때 자산 가치 상승의 기회가 가장 많다고 할 수 있다. 저자는 그 위에 살펴야 하는 것으로 세 가지가 있다고 말한다. 첫째는 외국인의 움직임이다. 외국인들은 시장을 우리나라 중심으로 보는 게 아니라 자국 중심으로 본다. 미국 시장의 분위기가 아주 좋으면 우리나라에서 돈을 빼서 미국으로 간다. 미국 시장이 완만하게 조정기를 거치면 이머징마켓인 우리나라로 더 많은 돈이 유입된다. 둘째, 정부의 정책 방향이다. 정부 정책은 늘 위기가 오면 극단적인 대응을 하게 되어 있다. 부동산 가격이 조정을 받고 경착륙 우려가 커졌을 때는 분양가 상한제를 전격 폐지했고 시장은 곧바로 상승세로 돌아섰다. 지금도 부동산 대책을 발표해도 시장에서 안 먹히면 더욱 독한 정책을 들고 나온다. 극단에는 기회가 있다. 셋째, 위기 이후 변화된 사회의 모습이다. 변화된 사회에서는 새로운 비즈니스가 탄생하기도 하고 기존에 있던 사업이 몰락하기도 한다. 여기에 주목해야 한다.

모든 지수가 폭락하면 일정 기간 후 원래대로 회복되기 마련이다
중요한 것은 그때가 언제인지를 예측하는 것이다

저자는 코로나19가 살기 힘든 세상을 만들었지만, 오히려 돈을 벌 수 있는 큰 기회를 가져다주었으며, 앞으로도 최소 2년간은 계속 그런 기회들을 제공할 것이라고 예측한다. 그 기회를 잡는 방법은 과거 우리나라에 찾아왔던 위기가 어떤 기회의 패턴을 내포하고 있었는지 이해하고, 이를 바탕으로 이번 위기에서 나만의 기회를 찾는 것이다. 모든 생각을 집중하고 노력한다면 누구나 돈을 벌 수 있으며 그 주인공은 바로 당신이라고 말한다. 너나 할 것 없이 주식시장에 뛰어들고, 주택을 패닉바잉하고 있는 지금의 상황에서 실패하지 않기 위해서는 무엇보다 신중해야 한다. 그 길을 가는 데 이 책이 좋은 길잡이가 되어줄 것이다.

사람들은 갑작스럽게 위기가 찾아오면 좌절하고 주저앉는다. 그러나 위기는 기존의 질서를 파괴하면서 새로운 기회를 제공한다. 위기의 패턴에는 그에 상응하는 기회의 패턴도 있다는 사실을 기억한다면 위기 앞에서 좌절하기보다는 적극적으로 기회를 찾고 이를 통해 부를 창출할 수 있을 것이다. 그러기 위해서는 이전의 위기가 왜 생겨났고, 어떻게 전개되었으며 사람들은 어떻게 행동했는가를 관찰할 필요가 있다. －126-127쪽

여러 가지 요인을 종합해서 과연 한국의 주택시장이 언제까지나 오를지를 생각해보면 지금과 같은 추세를 유지하는 것은 길어야 5년 정도로 보인다. 다만 하락이 오더라도 폭락 사태가 벌어질 가능성은 낮으며, 조정을 거쳐 하향 안정으로 가게 될 것으로 보인다. －131쪽

주식시장을 보면 2020년 6월부터 9월까지는 흥분의 시간으로 많은 사람이 주식시장에 뛰어들었다. 하지만 뒤집어 생각하면 이때가 제일 위험했다. 1999년에 IT 붐이 일었을 때 흥분의 시간은 대략 6개월이었다. 그때는 사기만 하면 무조건 올랐으니 사람들이 몰려들었다. 이런 흥분의 시간에는 상황의 변화를 잘 관찰해야 한다. IT 버블이 일었을 때도 처음에는 정부도 IT를 적극적으로 지원했지만 시간이 지나 부작용들이 커지자 규제에 나섰다. 지금도 마찬가지다. 코로나19에 따른 위기 극복을 위해 막대한 재정을 풀었지만 미국처럼 돈을 찍어낼 수 없어 재정 확대에 한계가 있다. 그 위에 대주주 요건 강화와 같은 이슈들도 잠복해 있다. 투자 거품이 커지면 정부의 정책이 돌아서는 때가 온다. 흥분에 빠지기보다는 그때를 놓치지 않도록 상황을 면밀히 관찰해야 한다. －169쪽

지금 부동산시장의 가장 큰 위험 요소로는 2021년 6월에 적용될 개편된 종합부동산세(종부세)를 꼽을 수 있다. 새로운 기준에 따르면 세금이 2~3배 오르는 주택들이 많다. 여러 채를 갖고 있으면서 1년에 세금을 3,000만 원 내던 사람들이 6,000만 원 혹은 7,000만 원을 내야 한다면 답이 안 나온다. 그동안 돈을 벌기 위해 여러 채를 보유하던 사람들이 세금 감당도 안 되고, 대출도 주택담보대출비율이 20%로 묶였으니 집을 팔 수밖에 없다. 한 지인이 의정부시에서 전세로 살고 있는데 주인이 집을 판다고 연락이 왔다. 집을 3채 갖고 있는데 그중에서 가치가 떨어지는 것부터 팔기로 했다는 것이다. 서울의 아파트 가격 상승이 강남에서 마용성(마포·용산·성동)으로, 이어서 노도강(노원·도봉·강북)으로, 금관구(금천·관악·구로)로 계속 옮겨가고, 김포에도 10억 원이 넘는 아파트가 생기고, 구리나 의정부도 뛰었다는데, 이것이 바로 풍선효과다. 그런데 여러 채 가지고 있던 사람들이 팔기 시작하면 가치가 떨어지는 아파트부터 판다. 그러면 어디부터 떨어질지 짐작이 갈 것이다. －172-173쪽

개인이 테마주에 투자하면 백발백중 망한다. 테마주 중 상당수가 기업의 가치와는 동떨어진 말도 안 되는 종목으로 개인투자자는 사고파는 타이밍을 절대 제대로 잡지 못한다. 그런 방면의 이른바 ‘고수’들이 시장을 장악하고 있으니 개인투자자가 덤비는 것은 무술의 고수한테 갓 도장에 들어온 초보가 덤비는 셈이고 그대로 돈을 갖다 바치는 것이나 마찬가지다. 테마주에 투자하는 이유도 왜 투자하는지, 무엇을 위해 투자하는지 목적을 분명히 하지 않고 당장 돈 벌 욕심에만 정신이 팔렸기 때문이다. 주식투자에서 제일 중요한 것은 경제와 트렌드를 읽는 눈이다. 어느 주식투자 고수는 이렇게 말했다. “스스로를 설득할 확실한 세 가지 이유가 있으면 무조건 투자하라.”－176쪽

투자에 관한 여러 책의 저자들이 이구동성으로 하는 말은 돈을 벌겠다는 마음으로 투자하면 실패하고 돈을 잃지 않겠다는 마음으로 투자하면 성공한다는 것이다. 오늘 사서 10% 이상 수익을 챙기겠다고 덤비면 리스크가 큰 종목에 쉽게 손이 간다. 하지만 절대 손해 안 보는 회사에 투자하기로 마음먹었다면 망하지 않을 회사에 투자할 것이다. 그런데 망하지 않을 회사의 주가가 안 오를까? 현상 유지에 급급한 회사는 망하지 않을 회사라 할 수 없다. 지금도 사업을 잘하고 있고, 앞으로 전망도 괜찮은 회사, 재무구조도 부채가 너무 많지 않고 현금흐름을 잘 운영하는 회사는 장기적인 관점으로 투자하면 큰 수익을 가져다준다. －227-228쪽

초보자가 비교적 소액으로 생각해볼 수 있는 투자법은 우량한 회사의 주식을 한 주든 두 주든 매달 사 모으는 방법이다. 아주 우량한 회사, 앞으로도 전망이 좋은 회사를 탐색하고 꾸준히 주식을 사는 것이다. 우량회사라고 하면 많은 사람이 삼성전자를 생각할 것이다. 삼성전자 주식의 흐름을 살펴보면, 일별로 오르내림이 심한 것처럼 보인다. 확 올라가는가 하면 확 떨어지기도 한다. 그러나 주봉으로 보면 살짝 우상향하는 패턴이 나타나며, 월봉으로 보면 계속 우상향 추세를 유지한다. 우량한 회사의 주식을 사 모으는 것의 장점은 그날그날의 등락에 일희일비할 필요가 없다는 점이다. 길게 보면 꾸준한 우상향 패턴을 보이는 좋은 회사들이 많으며, 이런 회사의 주식을 마치 적금 들듯이 꾸준히 사 모으면 위험이 적으면서도 상당한 투자 수익을 기대할 수 있다. 앞으로도 오랫동안, 적어도 3년 동안은 실적이 꾸준하게 좋아질 것으로 생각한다면 매달 일정한 금액만큼 사는 것을 추천한다. －230-231쪽

똘똘한 한 채를 마련하기 어렵다면 수도권의 괜찮은 지역으로 눈을 돌려야 하는데, 주로 기존에 인프라가 잘 갖춰져 있고 서울을 오가는 교통이 편리한 곳, 예를 들어 하남, 고양, 김포, 수원과 같은 지역을 꼽을 수 있다. 정부는 주택 공급 대책으로 3기 신도시를 추진하고 있는데, 이 과정에서 대규모 택지 보상이 이뤄질 것이다. 부동산에서 보상받은 돈은 무조건 부동산으로 가는 경향이 있기 때문에 부동산에 대규모 투자자금이 유입되어 가격을 끌어올릴 수 있다. 보상금은 올해 말부터 2021년 상반기까지 풀릴 텐데, 이러한 자금 유입으로 2021년 상반기까지는 아파트 값이 떨어지기 어려울 것이다. 부동산이든 주식이든 큰 흐름을 보는 눈을 가져야 한다. 그러면 초조해지지 않는다. 투자에서 가장 경계해야 할 심리적인 위험은 초조함이다. 초조하다 보니 급하게 들어가고 급하게 판다. 위기 상황에서는 많은 사람이 조급증에 빠지는데 그 시기가 역으로 투자의 큰 기회가 오는 타이밍이다. 2012년까지는 부동산을 가장 싸게 살 기회가 있었다. 조정기가 왔을 때 매수했다면 2013년 이후에는 부동산에서 엄청난 수익을 올릴 수 있었을 것이다. 주식도 위기와 함께 온 조정기 때 매수에 나섰다면 마찬가지로 기회가 있었을 것이다. 위기의 순간에 닥치는 조정기에는 흐름을 잘 살피면서 매수를 하거나 버티는 전략이 필요하다. －278쪽

 

 

프롤로그 - 위기의 패턴을 읽는 순간 마이너스 손에게도 기회가 찾아온다

1부 위기의 패턴 - 한국을 뒤흔든 다섯 번의 위기
1장 1998년 - IMF 외환위기와 신자유주의의 도래
위기 속 새로운 트렌드 - 알뜰하게 저축하면 부자 되는 시대의 종말 36
2장 2003 ? IT 버블과 지식 기반 경제
위기 속 새로운 트렌드 - 더욱 거세진 재테크 열풍 60
3장 2008년 - 글로벌 금융위기의 공포
위기 속 새로운 트렌드 - 중요한 것은 가성비
4장 2015년 - 사스부터 신종플루, 메르스까지 전염병의 습격
위기 속 새로운 트렌드 - 온라인 플랫폼의 성장
5장 2020년 - 코로나19의 대유행과 변화하는 현실 세계
위기 속 새로운 트렌드 - 90년대생이 온다

2부 기회의 패턴 - 코로나19 전후 펼쳐질 기회
6장 위기 속 기회는 어디서 오는가
7장 투자의 기본기
8장 코로나19 이후 주목받을 분야
9장 부동산, 언제까지 이렇게 갈 수 있을까
10장 금융투자, 예측을 뛰어넘는 전개
11장 창업, 그래도 기회는 있다
12장 위기의 시대일수록 빚에 신경 써라
13장 자신만의 돈 버는 패턴을 만들어라

에필로그 - 이제 돈을 벌 주인공은 바로 당신이다
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